[叶檀看股市]不可思议！这个传统行业 增速百分百 市盈率居然超“茅台”
价值投资长期成功的第一步是摆脱偏见。
物业管理，在很多人看来是很“low”的生意，没有高研发、没有黑科技，是典型的劳动力密集型行业，员工多是保安大叔、清洁阿姨、维修工等。
百强物业2017-2018年员工学历分布
在这样一个充满偏见的行业里，隐藏着大金牛。
碧桂园服务，当前市值近2000亿港币，市盈率高达80倍，远超茅台的55倍；物业，当前市值1700亿港币，市盈率93倍；
融创服务，市值750亿，市盈率140倍。
2020年，物业异军突起，有17家物业公司成功上市，创下历史新高。
业股投资奥秘何在？我们解剖碧桂园服务这只麻雀。
高成长：三年利润复合增速超100%
从2017年到2019年，碧桂园服务的收入分别为31.22亿、46.75亿、96.45亿，三年复合增速75.77%。
相应的，这三年归母净利润分别为4.02亿、9.23亿、16.71亿，三年复合增速达到103.88%。
收入高确定性：
物管业务未来三年平均收入增速有望超40%
物业管理公司的业务分为物业管理服务、业主增值服务（又叫“社区增值服务”）、开发商增值服务（又叫“非业主增值服务”）三块，其中业主增值服务和开发商增值服务统称“增值服务”。
物业管理公司的主要收入来源为物业管理业务，从2017年到2019年，收入占比分别为81.51%、73.70%、60.31%。
物业管理收入具备高度的确定性。
物业收入=每平米物业费*在管面积。
由于物业费提价能力有限，老房子增加物业费试试，肯定被业主怼死。物管收入的增长主要靠在管面积驱动。
换句话说，卖的新房多了，物业费高了，收入相应提升。
碧桂园是拿地大户、销售大户，碧桂园服务背靠大树好乘凉。
2020年，碧桂园累计实现归属本公司股东权益的合同销售额约5706.6亿元，比2019年提升了3.34%；归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约6733万平方米，比2019年提长了7.95%。
储备面积陆续转化为“新增在管面积”，这是物管收入高确定性的根本原因。
截止2020年上半年，公司储备面积高达4263万平米，储备面积/在管面积高达133.43%，按照住宅物业滞后2-3年的交房节奏，未来3年在管面积平均增速为44.48%。
高预收+轻资产：现金流极好
物管费先收钱后服务：下游占款能力强。
物业管理一般为先收费后提供服务，因此，预收账款占比较高（新收入准则下预收账款改为“合同负债”），公司17-19年合同负债分别为5.57亿、10亿、16.18亿元，合同负债/收入分别为17.84%、21.39%、16.78%。
同一时期，贵州茅台合同负债/收入分别为24.78%、18.44%、16.08%，碧桂园服务在对下游的占款能力上堪比茅台。
轻资产：无需拿地、资本开支小，资本开支主要用于并购。
物业管理与房地产开发不同，无需拿地，资本开支主要用于并购形成商誉。
从资产负债表看，公司17-19年，现金及等价物/总资产比例分别为75.76%、70.07%、56.35%，商誉/总资产比例分别为0.60%、12.43%、13.07%，现金及其等价物、商誉二者合计占总资产比例分别为76.36%、82.50%、68.42%。
这家公司简直是现金奶牛。
19年现金及等价物占比有所下降，主要是公司19年买入流动性较好的金融资产“以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产”（占总资产的比例为10.44%）。
