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[叶檀股市分析]加速冲刺！楼市连涨53个月 这座城市 刹不住了？！

你发现没有，所谓的时代红利，永远会砸中最拼的那群人，这个道理放到城市，也同样的。 大风起，近万企业“半路出家，跑步改行”。

9月19日，据21世纪经济报道，今年以来，受国际局势影响，高层加强了对半导体领域的政策扶持。 这样的背景下，今年已有9335家企业“半路改行”入局半导体产业，这一盛况，被业内人士称为“十一年未见”。 从报道中得知，今年1-8月，全国企业转产半导体行业最多的省份，分别为广东省（2410家）、江苏省（1262家）、浙江省（1230家）、陕西省（905家）。 前三甲，作为传统沿海优势省份，几乎任何好事，他们都挤在前列“吃肉”，而第四名的陕西，似乎又只有“喝汤”的份。 但实际上，如果统计各省市的同比增速就会发现，这次“冲刺”速度的最快的，是陕西省：

陕西的冲刺，不是临时起意，而是厚积薄发。如上图可见，虽然转产企业数量不及浙江，但陕西省的同比增速，甩开第二名70.88个百分点。 埋头布局15年，终于等到机会。潜心布局，终于等来政策红利。虽财力不及沿海，但获此成就实属不易。 高层政策加持，遇上楼市故意暧昧。非常有意思的是，半导体红利的影响，已经开始在西安楼市显现。 西安一手催动楼市缓涨，一手反哺半导体产业。具体分析来看，这使得西安楼市未来2-3年的预期，非常明确。

说到陕西，就会想到一个散发着羊肉泡馍和羊肉串香气的老古董，再仔细闻闻，还有一股子煤渣味儿，非常销魂。 我去过的陕西城市就只有西安，回想起来不是古城楼下想忽悠我买兵马俑泥偶的小商贩，就是看起来风尘仆仆的西交大，总的印象就是，这座城市，年纪很大。 西安是省会，而且是GDP占了全省36%的强省会，那我的概念就是剩余其他地区的现代化建设肯定还不如这里，想必更加的古董。 但是开头的新闻显然打了我的脸——省份虽老，但是血液还很年轻！ 半导体这个原本应该比较“小众”的产业，在近些年，尤其是19年到现在，由于华为等企业遇上的困难，导致这个词愈发的流行起来，社会关注度急剧上升的同时，国家的扶持态度也越来越明确。 很多地区的企业也纷纷在这段时间投入到半导体行业中，想要蹭上这次风口。

陕西呢？它不一样，半导体这事儿，它酝酿了15年了。 根据全球半导体观察的梳理，新中国的第一块集成电路就是在西安微电子造出来的。 2005年，陕西省半导体行业协会是在陕西省工信厅的指导下成立了。 但是可惜的是，一方面是西北地区欠发达，一方面陕西的半导体企业都是民营的，大多较小，不成规模，所以虽然发展较早，但是进度感人...... 不过，这一切到了2014年，出现了转机！ 在这一年，随着改革开放以来单笔投资最大的外商投资高科技项目——三星电子高端闪存芯片项目正式投产，西安高新区终于拥有了一套完整的半导体产业链，在短期内形成千亿的半导体产业集群，产业基地规模仅次于美国和韩国。 到了2017年，更多的企业入驻西安，什么华为、亚马逊、阿里巴巴，投资规模一涨再涨，终于达到了2.35亿的历年最高水平。 那一刻的西安，终于有资格走上国际舞台，施展拳脚。 到了2019年3月，陕西省政府参事室课题组发布了《关于陕西半导体产业发展现状的调研报告》，开篇就梳理了半导体产业的发展特征，就三点：1、高资金聚集；2、高技术聚集；3、高人才聚集。

而谈到陕西的半导体产业时，优势还是很明显的，陕西的高新技术产业丰富，智能制造、物联网还有新能源车和军工企业之类，在半导体产品的需求上很是旺盛，因此陕西自身就有充足的市场让产业成长。

其次西安的知名高校也多，和产业上正在形成相辅相成的趋势，开设的相关科目多了，人才也能自产。 但是优势明显的同时，缺点也很突出，第一点就是企业的配合度不高。这是啥意思？不是号称规模上全球第三了吗？没错，规模是上去了，但是“各自为战”的老毛病还在，说白了就是太散。 这规模大还引出了另一个问题，那就入驻的外资企业是很强大，但是相应的民族企业却还没成气候，依旧是小而弱，有技术，但是却没有让技术投入应用的本事。 最后还有最重要的一点，人才还是不够。上边也说了，半导体产业是个高人才聚集的领域，不是说本地高校自产自销一波就能满足条件的，还需要更多，更多！

而好巧不巧，陕西这招揽人才的手段，称得上一绝！

“软绵绵与下狠手”

西安楼市“暗搓搓”上涨53个月。 在今年9月14日，国家统计局发布的《2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》中我们知道，全国楼市涨幅位居前三的城市是惠州、银川、锦州。 而我们不知道的是，涨幅位居第七的西安，已经在涨幅榜上盘踞了53个月。 另外，西安今年以来颁布的楼市调控政策，大家体会下什么叫“软绵绵”今年1月23日，西安4部门联合发布《进一步完善商品房预售管理制度强化房地产市场监管的若干意见》。其中规定了开发企业申请商品房预售许可时，原则上地上6层及以下的，须封顶…… 今年8月28日，西安住建局发布《西安市商品房销售信息公示管理规定(征求意见稿)意见的通知》，其中表示，销售场所不得采取夸大有利因素或缩小、弱化、隐瞒不利因素等……

以上注意，且不说仅有的两条政策只是规范市场，甚至一个政策是收紧预售许可，还整个“原则上”，另一个售楼处展示规定，还是“征求意见稿”。

另外，据公开报道，今年9月2日，西安住建局高层主动座谈国家统计局西安调查队，会上表示一定认真落实“房住不炒”定位。 结果，今天20号了，仍旧一片“寂静”，你懂的…… 西安并没有闲着，自从2017年西安“最宽松人才政策”发布以来，2017年人口流入70多万，直接爆表，尔后逐年递减，2018年人口流入30多万、2019年流入17万。 这种程度的人口流入，按一般逻辑恐怕房价早就上天，不过西安的绝招是——摇号。 “千人摇、万人摇”没关系，我大西安有“超低中签率”死死按住房价，果然够狠。 另外，根据今年8月西安楼市分项数据：

90以下户型价格环比上涨1.5%、同比上涨11.9%； 90-144户型价格环比上涨0.9%、同比上涨6.9%； 144以上户型价格环比上涨1.0%、同比上涨6.0%。

以上可以看出，受制于人口结构，以及半导体产业“冲刺”尚在初期，90以下刚需户型仍旧是西安的大头，市场还未完全步入改善。 最后，总结来讲，未来2-3年，随着此次西安陆续转产的半导体企业步入盈利，届时西安人口的购买力将有一波释放，主力会聚焦“改善及以上”户型。 但同时也要注意的是，目前各城市限购、限贷已经出台，西安顶不住压力“照抄”的可能性几乎“板上钉钉”。

届时楼市政策出台，西安的预期将会更加明确。