一、中国核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列
与全球大多数国家类似，房价的地区差异极大，中国大部分三四线城市的绝对房价和房价收入比基本合理，但是一线城市具有特殊性。根据测算，2019年中国住房市值339万亿元，相当于GDP的343%，其中一线、二线、三四线城市住房市值分别为85万亿元、107万亿元、148万亿元，占全国比重分别为25%、31%、44%，人均住房市值分别为113万元、37万元、14万元。也就是说，北上广深4个城市住房市值85万亿元，占全国四分之一，人均113万元。
二、北上深绝对房价位居世界前列
我们选取纽约、伦敦等一些具有代表性的全球核心城市进行对比。在考虑持有成本后，中国一线城市绝对房价、相对房价依然位居全球前列。从绝对房价看，以使用面积口径估算，北京、上海和深圳中心区域实际房价分别为15.0万元/平方米、14.3万元/平方米、14.1万元/平方米，超过纽约的10.6万元/平方米、伦敦的10.2万元/平方米，仅次于香港的21.4万元/平方米。
三、中国一线城市租金回报率不足2.1%
中国一线城市房价收入比较高，市中心租金回报率不足2.1%。以使用面积算，北上广深市中心房价收入比分别为67%、56%、37%、52%，高于纽约的11%，伦敦的14%，东京的11%。外围区房价收入比均在20%以上，同样高于纽约、伦敦和东京。北上广深租金回报率不足2.1%，低于纽约的4.8%、伦敦的3.3%、东京的2.7%。
四、中国核心城市高房价主要源于什么？
人口长期大量向一二线核心城市集聚。房地产长期看人口，人口迁移的基本逻辑是人随产业走、人往高处走。从国际经验看，人口不断从低收入地区向高收入地区迁移，从城市化到大都市圈化。中国核心城市优质公共资源富集、高端产业高度聚集，人口长期大量流入。中国一二线城市人口年均增速均显著高于全国平均水平，且一线核心城市人口增速更快，表明人口长期净流入，向一线城市集聚更多。2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年，一线城市全域人口年均增速分别为3.42%、1.49%、1.33%，二线城市分别为1.81%、1.00%、0.69%，而上述时期全国人口年均增速分别为0.57%、0.50%、0.46%。
值得一提的是，我国核心城市居民实际购买能力被低估，进而房价收入比被高估。由于人们对隐私权更加重视，一定程度上确实存在着漏报和少报情况，高收入群体也较少进入调查样本。另外，中国城镇存在大量的农民工等外来人口，核心城市更是如此，这些外来人口很难在当地安家，而且，因文化传统差异，中国人购房存在“六个钱包”现象，即普遍存在父母替子女提供部分住房首付款的情况。因此，与国外国情不同，我国的楼市调控政策也有着鲜明的中国特色。正所谓，因地制宜，才能有的放矢。
