买房是一件大事，这句话可以从两个方面来看。对刚需购房人群来说，房产是许多年轻小伙走入婚姻殿堂的入场券，房价的上涨进一步增加了房产的财富属性，有了房子才能给一家人一个遮风避雨的港湾。对投资者来说，买房是他们的获利之道，从2015年到2019年，一二线城市的房子，房价翻倍的不在少数，所以赚钱也是一件大事。房子还和教育紧密相关，买下一套房子，孩子可以就近上学，如果长期在大城市工作，却没有一套房，子女就无法获得较好的教育条件。
正是刚需买房需求和投资买房需求两股力量支撑着楼市的发展，即使楼市调控一再强调房住不炒，从针对房企融资的三道红线，到针对银行的房贷集中管理制度，在这样的背景下，大部分城市并没有出现房价大幅下跌的情况，根据统计局数据显示，2021年3月，70城房价指数中，房价环比上涨的城市占到65个。
买房是一件大事，虽然许多人买房是用来自住的，但大多数人都希望买房买的值，既不希望房子还没买就全款变首付，也不希望房子刚买就跌价。
很多人都想知道，如果今明两年不买房，未来5年会更加买不起，还是随便挑？
经济学家任泽平一语道破，他经过自己十几年的研究，将房地产总结成一句话，短期看金融，中期看土地，长期看人口。
这句话也成为了分析房价走势的一个经典框架。如果一个地方货币政策宽松，土地供不应求，人口大量流入，房屋市场会供不应求，房价有支撑。如果一个地方货币政策收紧，土地供过于求，人口大量流出，房价走势则不容乐观。
短期看金融
根据央行的房贷集中管理制度新规，第1档到第四档银行的房地产贷款占比，需分别在40% 、27.5% 、25%、20%以内。房地产贷款的额度被限制，减少了资金过多流入房地产的现象，降低银行体系对房贷的依赖度。
2021年3月，银保监会等三部门发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知，要求在整个贷款流程加强买房者资金来源的审核。此后包括北京、上海、深圳等热点城市都加强了银行信贷资金违规进入楼市的调查情况，如上海银保监局对个人经营贷买房、企业经营贷买房、房企违规向买房者提供首付资金等行为都会严厉打击。
从房贷利率来看，根据贝壳研究院的数据，2021年4月份没有城市下调房贷利率，在其监测的60个重点城市中，4月份主流房贷利率为5.38%，相比3月增加4个基点。二套房贷利率方面，开封、惠州、成都、无锡、合肥等地的二套房利率水平位于6%以上。
可以看出，目前信贷环境对房产投资行为是收紧的。在三道红线的影响下，房地产企业的融资规模也受到了限制，房企难以获得宽松的资金流向，将更加依赖于销售回款，一些偿债压力大的房企会进入促销卖房阶段。对买房人而言，也不能期待房价大幅上涨了。
中期看土地
2021年以来，供地的速度明显加快了。克尔瑞数据显示，2021年2月，全国土地市场经营性土地供应面积同比增加了54%。集中供地政策发布之后，不少城市一年只有三次供地机会，但是北京、广州、天津等城市的首次集中供地面积，就占到去年全年涉宅供地面积的一半左右。
深圳2021年计划供应宅地363.3公顷，同比增长24%。合肥明确，2021年在近年居住用地供应量基础上增长10%。杭州决定，市区2021年计划供应住宅用地，共约10600亩。
除了商品住宅市场会增加供应以外，租赁住房供应增加也成为近几年的一个新趋势。住建部部长王蒙徽就表示，在大城市要支持发展政策性租赁住房，增加土地供应。上海明确，2021年要新增5.3万套租赁住房供应。深圳2021年计划建设筹集租赁住房10万套。
此外有专家预计，我国有着够30亿人住的房子，这意味着我国的土地供应和房屋总量是足够的，房地产市场有望从卖方市场转向买方市场。
长期看人口
经济学家马光远认为，我国的低生育率形势持续下去，会让经济增速下降，经济的不景气会影响到房地产市场，最后造成房地产泡沫的破灭。2019年我国的新出生人口数量在1465万人，人口出生率10.48‰再创新低，这意味着越来越多的人不愿意生孩子了。
过去20年，房地产的迅速发展很大程度上得益于人口红利带来的购房需求，但随着出生率下降、老龄化程度的加深，房价终将缺少快速上涨的动力。
从部分已经公开的数据来看，2020年，广州、温州、信阳、宁波等大城市新出生人口减少较为显著。
我们接下来回答这个问题，5年后房子究竟是买不起，还是随便挑？
结合短期的金融政策，虽然银行信贷对投资需求、经营性贷款进入楼市等行为是限制的，但是刚需的购房需求仍然是被支持的，大部分城市刚需首套房首付3成，贷款7成。这种情况下，房子随便挑的可能性不大，因为房子背后除了购房者要付首付以外，银行也承担了房价下跌、买房者断供带来的风险。国家提出楼市“三稳”的目标，并不希望房价大幅下跌，也能降低银行系统的风险。所以说，未来5年，楼市整体保持稳定是大概率事件，在全国范围内，房子“随便挑”不大可能。
那么未来5年房子会不会更加买不起呢？要回答这个问题还是要结合长期的人口形势，虽然出生率在降低，但人口迁移对楼市的影响不容忽视。我国的城市化进程进入到都市圈、城市群发展的时代，每年有近1%的城镇化率需要提升，上千万的城市人口会流向哪里、又会从哪里流出？我们要有一个基本的判断。人口流入量越大的城市，房价的支撑力就越强，比如深圳、上海、杭州这些城市，今明两年有条件买却不买，5年后大概率是更加买不起。而那些人口流出量大的城市，房价的支撑力弱，比如鹤岗、玉门、阜新，5年后，大概率是房子随便挑了。
