2020以来，疫情是最大的国情，影响方方面面。对房地产的影响几何？众说纷纭。作为恒大集团智库的恒大研究院任泽平团队在疫情期间陆续发布了比较专业的研究报告，洋洋洒洒几十万字。今天，博雅君梳理出了简洁版，以飨各位看官。
报告可以分为四个部分，包括对住房需求、房地产市场走势、行业格局和投融资的影响。
01
疫情对住房需求的影响
一、疫情爆发初期和快速发展期，会造成需求被暂时抑制
住房需求短期被抑制，主要有两方面原因。第一，关闭售楼处和居民居家防疫，导致实地看房无法进行，居民难以做出购房决策。第二，购房预期受到较大影响，观望情绪浓。
二、随着防控工作持续进行，长时间居家隔离，使大家对居住体验的感受更深，将激发居民改善居住品质的欲望，引致7类新型购房需求。
第一，部分租赁需求转为购房需求。租户在疫情中的生活和工作受到较大影响，疫情后将倾向于购买自有住房。
第二，购买和持有第二居所意愿提升。疫情期间长期居家隔离，凸显了第二居所不仅居住品质更好、还可满足特殊情况下居家隔离需求的优势。
第三，以大户型为代表的改善型需求将被进一步激发。疫情期间，全家同时在家的居住体验，进一步被激发这一需求。
第四，对住房产品升级的需求更明确。不仅仅是面积，长时间居家隔离让居民深刻体会到房屋户型、朝向等因素对通风、日照等居住体验的重要影响。
第五，洋房、别墅等低密度产品将受关注。疫情会改变居民对住宅类型的偏好，疫情过后，部分需求将由高层转向小高层、花园洋房和各类别墅，低密住宅产品溢价显现。
第六，高品质物业服务的楼盘需求提升。经此一“疫”，不同物业的服务水平差距凸显，居民将意识到高品质的物业服务不仅关系平日居住体验，在非常时期还和业主健康安全密切相关。
第七，园林绿化好、周边商业医疗等基础配套齐全的楼盘更受欢迎。
02
如何影响房地产市场走势
疫情爆发初期，售楼处关闭、市场观望情绪浓厚，市场销售量大幅下行，市场调整压力大。
分区域看：
一线城市土地市场火热，销售回暖
二线城市多数土地市场尚未重启，销售先抑后扬
三四线城市土地市场冷清，销售分化
总体来说，房地产销售短期内承压。具体看，房地产市场分化，都市圈内三四线城市销售表现优于非都市圈内三四线城市。在中心城市辐射带动下，都市圈内三四线城市产业协同创新能力更强，交通基础条件更优，人口集聚潜力更大，疫情消退之后，房地产市场将较快回暖。但疫情影响最严重的武汉都市圈内三四线，短期内房地产市场恐难恢复。
03
疫情对房地产行业格局的影响
一、集中度提升是我国房地产行业近十年的显著趋势。疫情之下，行业加速分化，集中度短期大幅提升。
主要有两方面原因：
第一，疫情考验房企资金链，占资金来源50%的销售回款减少、资金支出2/3的刚性支出仍然可观。抗风险能力弱的小房企加速退出。
第二，大房企加大线上营销和折扣促销力度，销售受疫情冲击相对小。
二、随着疫情逐步被控制，住房需求平稳释放。在稳定的市场环境下，大房企销售规模增长，将推动行业集中度继续提升。
疫情过后，大房企土地储备、产品品质、融资能力、成本控制、项目布局五大核心竞争优势凸显，保障业绩持续增长。
首先，疫情直接强化了大房企的土储和产品优势。
其次，疫情后的政策和行业环境，有利于大房企充分发挥融资、项目布局和成本优势。
历经市场优胜劣汰，大房企将拥有更好的成本控制能力、产品打造能力、抗风险能力，推动行业平稳发展、防范化解金融风险、改善居民居住水平。
04
疫情对房地产投融资的影响
一、投资方面
受疫情影响，预计2020年房地产投资难以高位运行，若无政策应对，全年房地产投资增速将降至5.7%，较2019年回落4.2个百分点。但找我们相信一定会有充分及时的政策以对冲疫情影响，预计全年增速可达8%。
从先行指标看，2019年拿地增速放缓决定2020年投资增速回落，疫情冲击今年一季度土地成交，也将影响下半年开工。
从实物和价格因素看，施工与价格因素对投资拉动均将有所回落，疫情重点冲击实物因素。从成本结构看，土地支出增速回落较多、建安支出增速小幅回落。
疫情对房地产投资的直接冲击集中在一季度，但影响将持续全年。
疫情导致土地市场大幅收缩、区域分化更显著。总量上看，土地市场成交规模明显下降。
疫情全面冲击房地产市场运行，对房地产投资影响将持续至年底。
一是疫情导致房企销售回款锐减但刚性支出仍可观，现金流和财务压力将约束房企投资；
二是疫情冲击年初土地交易，土地是房地产投资的原材料，将影响下半年开工；
三是购房需求的不确定性将持续影响房企投资节奏。
二、融资方面
地方密集出台房地产支持政策，集中在确保房企资金链健康、稳定土地和房地产市场、促进开复工三大方面：第一，缓解房企资金压力。第二，稳定土地和房地产市场。第三，促进房企开复工。
中央加大金融逆周期调节，坚持“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。中央金融逆周期政策的发力点主要有三个。
第一，货币政策引导市场利率下行，在增加基础货币投放的同时，7天期、14天期逆回购利率、MLF中标利率、1年期、5年期LPR均下调。
第二，加大银行信贷支持力度，设立8000亿低成本再贷款，要求金融机构对受疫情影响较大的地区、行业和企业不得盲目抽贷、断贷和压贷，予以展期或续贷。
第三，鼓励债权和股权融资，支持金融机构在疫情防控期间发行各类金融债券以及资产支持证券、短期融资券；再融资新规出台，放松主板、创业板再融资条件；积极采取措施化解股票质押风险。
中央主要是通过结构性宽松精准扶持重灾地区和企业，但坚持底线思维
第一，多次重申“房住不炒”。
第二，强调要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。
