[叶檀股市分析]跟这家房地产企业的老总聊了聊 一天当一年过 疯狂融资卖房
项指标全部“踩线”，有息负债不得增加； 两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%； 一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%； 全部指标符合监管层要求，有息负债规模年增速可放宽至15%。
监测表共涉及8项财务指标，分别为剔除预收款后的资产负债率、未剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比、权益口径购地金额、权益口径销售金额、近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为负、有息负债，其中涵盖了融资“三条红线”指标。
1986年，深圳成立市住房制度改革领导小组及办公室，借鉴中国香港、新加坡经验，提出以住房保障为主导，将住房商品化和住房保障结合的住房制度改革方案，1988年6月，正式发布实施《深圳经济特区住房制度改革方案》。
当时，深圳建了1715万多平方米微利安居房、经济适用房。
深圳的安居工程做得如此之好，以至于在1992年，深圳市住宅局荣获了联合国人居中心授予的“人居荣誉奖”，1997年，深圳再次被评为全国房改工作先进城市。
从1988年到2004年，深圳房价多年稳定，毫无炒作空间，跟现在的长沙一样。
从1990年到2003年，原特区内中心区房价大体稳定在每平方米4000-5000元之间，原特区外的房价每平方米不到2000元，年增长速度通常在5%上下。直到2004年，深圳房价突破每平方米6000元。
2003年，深圳房价正式起飞2020年8月28日，深圳住建局局长张学凡表示，牢牢坚守“房住不炒”的定位，“新加坡就是我们学习的榜样”。
深圳已经这么做了。
4年前，深圳成立了一个平台人才安居集团，统筹负责深圳市人才安居住房的投资建设和运营管理，买地总耗资超过百亿元。
2020年上半年，深圳一共挂牌出让了21宗土地，其中有14宗居住用地，6宗商业（办公）用地，1宗工业+商业用地。
在14宗成交的宅地里，只有2宗宅地用来建设普通商品房，其余12宗，全是人才安居房的储备用地，人才安居集团笑纳10宗地。
家庭资产的房产配置，最多不要超过60%。
位于黄档的是碧桂园、万科、新城控股；剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、76.5%、76.5%；净负债率分别是55.3%、36.7%、14.2%；货币资金与短期债务之比分别是2.14、1.68、2.42。
除预收款后的资产负债率分别是67.4%、55.0%、56.4%、79.3%；净负债率分别是57.1%、30.5%、32.5%、86.6%；货币资金与短期债务之比分别是2.09、4.00、2.89、1.01。
天风证券发布研报，三条红线巨压之下，绝大部分房企都会承受重压。
根据2019年财报，按照“三条红线”标准对销售额前50家房企进行划分。同时踩到“三道红线”的房企有14家，踩到两道红线的10家，踩到一道的14家，全部不踩线的只有12家。
《圣经》“马太福音”第十三章、第二十五章说：凡有的，还要加给他，叫他有余；凡没有的，连他所有的，也要夺去。
这就是投资的要义，多的得到更多，韭菜，一无所有。
为了应对新常态，房地产开发商厉兵秣马，9月之后，TOP3开发商挂出“7折甩卖”大字招牌。9月6日晚间，恒大集团董事局主席许家印在营销大会上宣布，从9月7日起到10月8日，恒大全国楼盘全线七折，并在会上正式下达了九月份、十月份的营销目标：每个月销售目标1000亿元，“金九银十”要卖2000亿元，出台一系列促销“组合拳”。
据房价大数据平台统计报告显示，今年一二季度，开发商一二线城市的在售楼盘平均去化率已经由去年的65%降低到了44%，三四线城市，去年下降67%，今年直接跌到不足30%。
三四线城市，日子非常、非常难过。
2、集体停止拿地
除了武汉、长沙、广州、重庆、西安等个别城市外，开发商几乎是集体停止大规模拿地。
全国土地成交陷入低谷，8月成交量，居然比受疫情影响的第一季度月平均值，只是略高一点点。
根据观点地产研究院数据，8月，一二三线城市供应土地建筑面积为818.9万平方米、5012.6万平方米、5754.6万平方米，分别环比减少22.1%、12.1%、6.5%。
100个重点城市成交土地数量916宗，环比减少430宗；成交土地规划建筑面积8958万平方米，环比减少30.1%。
反观今年第一季度，平均月成交土地数量857宗，月成交土地建面为8025.7万平方米。
3、拼命发债
不仅如此，开发商还在拼命发债，管他海内海外，在低息低杠杆时期，地主家先备点余粮再说。
借钱是能借就借。
一季度开发商融资整体萎缩86%。从4月以来反弹，8月迎来井喷——境内债券单月发债超过659亿，同比2019年同期上涨了5.1%。
仔细分析，融资的特点是，境内融资多、利息低的都是国企、央企。国企的融资利率可以低到4%-5%，没有背景和实力的民企的融资利率高达12%。
海外融资通道已经切断，对于很多严重依赖于境外发债的房企来说，如同当头一棒。
2020年还是开发商的偿债大年。根据平安证券测算，2020年，房企的境内发债、海外发债、房地产信托的到期规模合计达到了1.5万亿。
表面看来，房地产开发商融资挺多，实际上境内外的管道受到严格控制，借的没有还的多。
2020年8月，地产发债主体（非城投）共发行债券514.26亿元，当月偿还量为635.92亿元，债券净融资额为-121.66亿元，单月净融资额转负。
从发行结构来看，国企和非国企8月份净融资均为负，其中国企单月净融资-50.15 亿元，非国企则为-71.51亿元。
开发商还在做什么？协调厂家抓紧落实供货计划，签订能够给予账期付款的集采协议，通过供应链改革，为2021年减压，让产业链共同承担压力。
跟其他房企合作开发，抱团取暖。
再这么挤压下去，房地产的结局呼之欲出：
房地产业跟钢铁、水泥行业一样，大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米，只留下十家以内的头部企业。
第二、三季度至今，不少城市出现了土地转让的小高峰，相当比例的土地，被“腰部房企”收入囊中。
这是不得已而为之。行业洗牌将至，“腰部玩家”处境尴尬，三条红线悬在头上，既不能像头部房企一样打折回血，也无法孵化多元化业务，他们要么自我阉割消失不见，要么猛冲猛打挤进“头部阵列”。
至于个人投资者，买房自住的趁着房地产被压上车，在人口聚集、经济上升的城市上车。别等着崩盘，根本不现实的。
开发商疯了，购房者也疯，去两个楼盘走了走，拿着现金抢购的人依然不少。
转型时代，看似一片混乱，其实非常清晰。
在我看来，无外乎三条，把银行从房地产战车放下来、挤出房地产头部企业、把房地产金融做成民间愿意交易的金融产品。
不要纠结房价崩不崩，不可能的，这样的问题太小儿科了。
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