如果你看到一套不错的房子,但自己已经有地方住,这么好的机会放弃可惜,你想买下来出租,不够的资金就靠贷款来垫一下，这个投资计划好不好呢?
其实,算一算就知道好不好。
房地产与其他投资工具不一样的地方,就是特别适合财务杠杆,也就是说,有部分资金可以经由贷款来筹措,借以提升投资回报率。房地产可以出租获利,每年均有固定现金流入,不像股票之类的投资商品,可能投入本金,最后却无法收回,所以可以当成一种固定收益型商品。在这样的情形下,如果租金收入大于利息支出,就可以大胆使用财务杠杆。
举例来说,北京一套150万元的房子隔成7个房间出租,每间租金1500元,年租金收入就有1500X7X12=126000元，所以租金回报率=126000/1500000=8.4%。每年126000元的租金收入,是由这套价值150万元的房子所创造的。不管这套房子是全部以现金购买,还是只有部分是自有资金，都不会影响这126000元的租金收入。
既然这样,用越小的资金来赚取这126000元，就越有利。例如自有资金70万元，贷款80万元，贷款利率为7.1%,一年利息支;出则为800000X7.1%=56800元。全年租金收人扣除利息后,还剩下69200元,虽然总收入少了一点,可是自有资金只拿出了70万元,所以总回报率就增加为69200/700000=9.9%。
总回报率也称为“自有资金回报率”,就是以投资者角度来看的回报率。总回报率由原来的8.4%提升至9.9%,当中的最大功臣就是杠杆投资,这多出来的1.5%,就是由贷款所创造出来的。
如果贷款比例是2:8,也就是30万元的自备款、120万元的贷款,利息金额为85200元，全年实际收入为126000- 85200=40800元，总回报率则变成40800/300000=13.6%。
我们可以发现，贷款比例愈高,回报率就愈高。表5-6是依照上述案例为基础,在不同贷款比例情况下,其总回报率的变化情形。贷款四成时,投资回报率为9.2%;贷款九成时,投资回报率就会变成20.1%。
此外,请务必注意,财务杠杆是双刃剑,可以提升回报率,也可能会增加损失。如果贷款利率升高了,或是租金收入不如预期,甚至出现亏损时,财务杠杆就会增加损失。
也许有人会觉得很奇怪，贷款要缴利息,收入应该变少，为什么反而是增加回报率呢?没错,使用财务杠杆来投资时,虽然要多缴利息,总收入变少,但是因为投入的金额更少,所以,最后的总回报率还是提高了。
我们再以150万元房子的案例来进行说明，如果投资人将自有现金150万元全部投入,一年租金总收入为126000元,租金回报率为8.4%;若75万元自备,另外75万元贷款,租金回报率则增加至9.7%。
如果这个投资人将现金150万元,拆成两组投资项目,每一组都投人75万元,其余的150万元则使用贷款。结果年租金收入增加到145500元(两个72750元),比起全部资金投入一个投资项目的126000元就多了。
这么算，当然很划算，难怪有那么多人喜欢以房养房了。
财务杠杆公式
财务杠杆有一个很好用的公式，可以很清楚地说明房地产投资是如何利用贷款来提升投资回报率的,其公式如下:
总回报率=租金回报率+贷款金额/自有资金X(租金回报率一贷款利率)
上述公式中的租金回报率,是指没有使用贷款时的回报率，也就是房地产对象本身所产出的获利率。公式中“租金回报率一贷款利率”这一项称为利差,也就是租金回报率与贷款利率之间的差额。这个利差会被杠杆倍数放大,而所谓的“杠杆倍数”就是“贷款金额/自有资金”。
当贷款金额为零时,杠杆倍数就等于零,此时总回报率就等于租金回报率。当贷款金额和自有金额两者相等时,杠杆倍数就是一倍,此时利差就会被放大一倍。杠杆倍数就好像放大镜一样,倍数愈大,效果就愈明显,而被放大的对象就是利差。
简单来说,利差乘上杠杆倍数,就是使用贷款所贡献的投资回报率。例如租金回报率为8.4%,贷款50%,贷款利率7.1%,所以:利差=8.4 %- 7.1%=1.3%,杠杆倍数=0.5/0.5=1,总回报率= 8.4%+(0.5/0.5)X(8.4%-7.1%)=9. 7%。
若以上各件不亦。相同的利差伯县岱款成数增高为八成时。总回报率=8.4%+(0.8/0.2)X(8.4%-7.1%)=13.6%。
假设租金回报率只有7.5%,可是贷款利率却是7%,这当中的利差只有0.5%。因为利差本身就小,所以即使杠杆倍数高,放大效果也是有限,以8倍的杠杆倍数来看,总回报率也只增加了8X0.5%=4%。万一租金回报率下滑至7%,且贷款利率增加至8% ,这时候的利差就变成负值(一1%),损失也会增大,总回报率=7%+8X(-1%)=-1%,不仅总回报率没有增加,反而变成负值。
从这个财务杠杆的公式来看,利差是一个很重要的参数,利差愈大风险就愈小。从房地产的角度来看,租金回报率与贷款利率的差额就是关键,两者差距愈大，整个投资风险就愈小,再利用适当的杠杆倍数,差距就很明显了。
怪老子语录
房地产投资特别适合进行财务杠杆操作,但仍要注意收入与利息的关系。
