管清友：金融整顿已转移至房地产行业，房企要从开发人过渡到手艺人
9月26日，在每日经济新闻主办的第十届中国价值地产年会上，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友以“从住得开到住得好、住得起”为题作了主题演讲，从监管、供给和需求三个方面分享了他对房地产行业的发展现状以及未来趋势的研判。
管清友认为，房地产企业必须转变思路，不要抱有幻想，要从开发人过渡到手艺人，未来不再是上规模、铺摊子、上杠杆的时代，房企要做到提高单体项目的融资能力、盈利能力。“结构分化成为整个房地产行业发展主要的特点，未来房价、房企在地区之间的分化会越来越严重。”
管清友在第十届中国价值地产年会上作主题演讲
金融整顿已转移至房地产行业
中国房地产行业的金融整顿已经来临。管清友分析称，2016年7月召开的中央政治局会议正式提出抑制资产泡沫，中国金融整顿的政策基调基本确立。2017年，针对金融机构业务的实质性整顿开始。
他强调，从2017年开始，监管的思路已经发生变化，很多举措也陆续实施，包括资管新规、整顿影子银行和同业业务等，这对许多金融机构已经产生了直接影响。虽然房地产行业在此期间也或多或少受到了间接影响，但许多企业并没有迅速行动，这是由房地产行业的发展逻辑所决定。
管清友指出，2008年全球金融危机之后，房地产行业的发展逻辑发生巨变，它从建筑、建材业变成了金融业，谁在这个过程当中抓住了高成长、高杠杆的机会，谁就能快速发展起来、快速膨胀起来。“当然，2017年以后监管态度、方式变化也意味着这个行业的发展逻辑再次发生变化。”
“回过头看，如果说房企在2017年以后能够头脑清醒、认识清楚、行动迅速，现在就会相对从容一些。但如果认识这个问题比较晚或调整比较慢的话，现在的处境就相对尴尬一些。”管清友表示。
管清友提到，中国房地产行业金融整顿的标志，是今年8月针对房企融资所提出的“三道红线”。“过去从金融的维度，没有给房企直接设定指标，因此这种监管方式的变化，实质上就是把房地产金融直接当作金融业和金融机构来监管。对于这一点，无论在企业，还是在相关产业链上的从业人员一定要认识清楚。”
“在‘房住不炒’的大背景下，房地产监管的基本态势可能会持续相当长时间，以至于整个房地产行业发展的逻辑发生了变化。”管清友再次提醒，在这种情况下，无论是头部房企还是中小房企，降杠杆、去杠杆是必须要做的一件事情。
管清友表示，“从个体企业来讲，一定是非常痛苦的，但从宏观视角来看，这让我们避免了一次大的系统性金融风险。”他指出，中央的态度是明确的、坚定的，手段也是非常有力的，企业的应对不要抱有幻想，这是一个常态化的监管方式。
中国刚需人口开始出现净下降
事实上，房企当前面临的境况不仅是监管方式发生了变化，从需求端来看，情况也开始悄然改变。
管清友指出，中国的劳动年龄人口在2013年以后开始出现净下降，刚需人口也开始出现净下降。“需求的变化，再加上监管对需求本身的限制，比如对房贷首付、资格的限制，也迫使整个房地产行业发生变化。监管、需求这两端逼迫供给端要发生变化，在供给端作出调整是必然趋势。”
2019年1月，时任国家统计局人口和就业统计司司长李希如就表示，当前我国人口发展处于重大转折期，随着年龄结构的变化，自2012年起，我国劳动年龄人口的数量和比重连续7年出现双降，7年间减少了2600余万人。受劳动年龄人口持续减少的影响，劳动力供给总量下降，2018年末全国就业人员总量也首次出现下降，预计今后几年还将继续下降。
管清友在演讲中
管清友指出，从需求的角度来看，中国的房地产行业现在已经从“住得开”逐渐转向“住得好”和“住得起”。
“什么是住得开呢？中国现在的人均住房建筑面积大概是37平方米，人均使用面积大概是20平方米。整个房地产行业市场化20年，其中过去10年是金融化的过程，我们的人均住房建筑面积、户均1~1.5套的水平，基本达到世界基本平均水平，基本实现了住得开的目标。”
管清友认为，“中国的房地产无论从规模、数量还是速度上都是世界一流，但是从居住环境、建筑质量上来讲，我觉得还没有达到世界一流。”
管清友指出，中国老百姓的改善性需求仍然非常强烈。
他分析认为，中国现在人均建筑面积大概37平主米，人均使用面积只有20平方米，这也就是说，人口密度和中国差不多、甚至比中国高的国家，他们的人均使用面积都比中国要高。中国人习惯了住单元房、筒子楼、鸽子房、公寓房，但是人口密度比我们大的像日本，他们很多住房的形式都是一户室、一户居。
“我们单元房和别墅之间没有中间过渡产品，这里面有很多原因，有我们住房类型比较多、比较杂，以及历史路径依赖等原因。从现在的住房结构看，从我们的统计口径来讲，商品房在整个住房的供给当中面积刚刚超过1/3，也就是说，在城市更新、老旧住房改造这些方面空间仍然是比较大。”
房地产行业或变为制造业模式
管清友认为，在这种背景下，房地产行业或将从过去的金融业发展模式转变到制造业发展模式。“很多人都说房地产开发商主要是靠房价上涨赚钱，过去在金融业发展模式中，开发商赚钱主要不是靠房价上涨，而是靠资金高周转，实质上它一个杠杆游戏。”
他强调，这种游戏从企业角度来讲，抓住了就抓住了，发展起来就发展起来了，但今后不会再有这样的机会了，未来房地产行业的商业模式、融资模式已经发生变化。
“房地产行业的从业人员要清楚一点，不管你主观上愿意还是不愿意，目前不是政策友好型的环境。此外，中国大城市的房价，无论从绝对价格还是相对价格，在全球主要城市当中确实处于世界一流地位，大城市的房价确实非常高。还有，央行现在非常明确，即便在今年疫情调控降准降息的背景下，房贷利率仍然是被隔离在降准降息之外。”管清友表示。
不过，管清友也指出，房地产行业不是没有发展前景，因为房价还有支撑，改善需求依然存在，土地供应也相对稀缺。
管清友认为，中国城镇化的速度还在加快，且从上世纪80年代以来限制大城市发展、鼓励发展中小城市，到现在集中发展大城市都市圈、城市群，这是一个重大变化。除了北上广深这几个超大城市以外，中国的城市发展现在基本上都在逐渐降低门槛。我们看到在城镇化的过程中，中国还有2亿人没有真正进城，也就是实际城镇化率和名义城镇化率的差异，这是中国房地产行业发展最大的支撑。
管清友提到，中国的土地供应也相对比较稀缺，同时未来的政策住宅用地的供应仍然是严格限制的。“从统计上来看，最近几年，住宅用地的占比已经下降了15%左右，这也是导致过去十几年时间房价居高不下的重要原因。”
“整个房地产行业发展的逻辑发生了变化，房价的走势我觉得也发生了变化。过去20年时间里，整个房地产市场的走势，从价值趋势来看基本是涨多跌少，越调越涨。‘房住不炒’提出后，特别是2017年以后，整个房价步入到了高位整理期，未来的房价走势，因为地区、板块和不同，以及项目的不同分化会越来越严重。”
“未来很难再出现过去十几年那种各地同涨同跌、一线城市扩展到二线城市、二线城市扩展到三线城市的现象。同时，一线、二线城市房价波动周期开始错位，且错位越来越大，同一城市不同项目之间价格的差异会越来越大。”管清友强调。
他也提醒，房地产企业要调整开发思路，要从开发人过渡到手艺人，“房企将不再是通过上规模、铺摊子、上杠杆的模式，而是要提高单体项目的融资能力、盈利能力。从复盘的角度来讲，最晚从2017年开始，房企就应该这么做，但是很可惜，许多房企并没有这么做。结构分化，将成为整个房地产行业未来发展的主要特点。”
