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房地产投资并非稳赚不赔吗?汇率决定盈亏吗?

2019-02-26 19:56:42  来源:投资要懂资金流向  本篇文章有字,看完大约需要5分钟的时间

房地产投资并非稳赚不赔吗?汇率决定盈亏吗?

时间:2019-02-26 19:56:42  来源:投资要懂资金流向

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房地产投资并非稳赚不赔

从总体趋势来看股票和房地产也呈现同步变化的规律。2008年随着经济增速下降,房地产的价格和股价同时下跌。2009年,低利率和积极的财政政策(追加预算)等使得流动性增加,股票市场和房地产市场的发展又开始呈同步上升的趋势。

截至2007年底,投资房地产一直在专家们设定的投资组合中占很大比重”虽然在房屋紧缺以及国民收人增加的时期,投资房地产占投资比重较大也没关系,但如果贷款买房的比重越来越大,那么预期收益率将越来越低,风险也会越来越大。 2008年下半年以来房地产市场跌幅过大,即便存在技术性的反弹,仍很可能出现长期的衰退,所以投资房地产在投资组合中比重大的风险较大,并且预期回报率也会很低。  

汇率高低决定外汇投资的盈亏

用美元或日元贷款投资于股票或房地产的人不在少数。对这些人来说,汇率下降就会获益,汇率上升则遭损失,因此比起用韩元贷款来说,成本有可能大大增加。下面来看一下这种情况是如何发生的。

房地产投资并非稳赚不赔吗?汇率决定盈亏吗?

汇率偏低时,用外汇贷款投资的情况

从业3年的金某想在首尔购买30坪(1坪约合3.33平方米)的公寓。他去银行咨询关于贷款利率的相关情况,得到的答复是:韩元的贷款利率为8.5%,8日元仅为3%。 此外,若汇率进一步下降,则用8元贷款还可以获得更大的收益(汇率波动带来的收益)。虽然金某并不了解汇率或外汇贷款,但很满意相对较低的外汇贷款利率。

金某为了在首尔购买价值为4亿韩元的30坪公寓,贷款4000万日元(若:韩元兑日元汇率为1008元=1000韩元,4 000万日元-4亿韩元),期限为一年。

但一年后,韩国大规模的经济衰退导致韩元兑日元汇率上升到100日元兑换1500韩元。一年期限已到,必须偿还向银行所借的4000万日元,但是汇率上升到100日元兑换1500韩元,偿还4000万日元竟然需要准备6亿韩元。

金某为了偿还贷款不得不出售公寓。但更加糟糕的是,一年前以4亿韩元购买的公寓,当前价格下降了20%。

汇率和房地产价格的波动趋势相反。汇率急速上升表示韩国经济急剧恶化,所以不得不降低房地产价格。急需用钱的金某以降低出售的方式出售了该公寓,获得3亿韩元房款。为了筹齐其余的3亿韩元,金某出售了手中的股票, 还向父母借了一笔钱。

如果贷款是4亿韩元而非外币,那么只需支付一年的贷款利息就万事大吉了。但是金某在汇率较低的时候贷款日元,所以遭受了极大的汇兑损失(由汇率波动带来的损失)。

在汇率较低的情况下外进行外汇贷款,贷款到期后,如果汇率上升,就有可能紫受很大的汇兑损失。因此,外汇贷款务必三思而后行。

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