“前几年那个房子，当时想买，定金都交了，结果还是没买。现在翻了N倍，把我的肠子都悔青了!”在那些年的房地产牛市里，不管是买房还是没买房的，总有一些让你捶胸顿足地错过。我在这里解读一下自己过去的错误，重点是剖析当时错误背后的逻辑，以及这些错误给我带来的启发。
2006年错过南京龙江
龙江片区是南京最早的新区，离传统意义上的老城区最近，现在也是鼓楼区最宜居住的区域之一。
2006年，我有一次机会可以购入一套龙江小区的新房，单价在每平方米7900元左右，该价格在当时该区域不算高，属于中等偏低的水平。该房屋是开发商抵押给建筑承包商的，而该建筑承包商是来自我的老家南通市，所以我得到了这个信息。
2006年，政府已经开始调控房价，牛刀、谢国忠等看空派认为房价会暴跌。当时的看跌观点比如今更有市场，也更被舆论认可。我也认为房价会下跌，对于房地产投资没有深刻的认识，导致最终没下定决心买进。如果持有该物业持有到现在，则已开值3倍多。
2006年错过高架盘
在2006年，我还错过了一处高架盘。当时觉得位置有点偏，但从发展眼光来看，现在该地势还不错，离主城开车5分钟即到。
当时该楼盘开盘价不到6000元，虽然离高架楼盘比较近，但由于不在传统的老城区，我权衡后最终选择了放弃。目前该楼盘均价2.1万元以上。这次错过给了我很大的启示:
(1)从房源的选择来说，郊区的房源由于交通、配套不如老城区，价格偏低，总价也比较低。但随着城市化进程，靠近主城的郊区会优先得利，房价上涨幅度、投资回报率都大大超过主城区。
(2)任何房子都是有缺陷的，没缺点的房子肯定价格也高得成了缺陷。所以永远不要指望买到尽善尽美的房子。很多持币观望的人，就是犯了这样的错误，一错再错，抱怨不已。
(3)不过，现在我也看到一个趋势，周围有些朋友卖出远郊房源，再贴钱回老城区买房。当时图便宜买了远郊房屋，但很多上班族发现，住在主城还是比住在新区方便、舒服，所以又回流了。也许，老城区的价值正在被市场重新发现。
2008年卖出城中物业
我曾经在夫子庙购入过一处挑高物业，但在2008年金融危机中被“吓”了出来。如果持有到现在，该物业增值1倍多。虽然我在2009年3月承认估测错误，掉头又买入一套物业，但中间的辛酸和郁闷可想而知。这个教训是深刻的，我总结如下:
(1)现在楼市顺风顺水，大家并不以为然，但如果复盘到2008年，当时的情形真的很吓人。在当时市场化程度更高的深圳楼市，有些楼盘售价已降了50%。南京部分楼市也降价20%~30%在出售。万科董事长王石都在看空。
(2)如果是市场化调整，楼市应该在2008年调整到位。从这一点来说，我当时的判断是对的。但我低估了政府托市的能力和决心。
(3)这次卖出让我明白了，任何时候都不能轻易看空楼市，任何一个变量都有可能使结果逆转。
(4)从现在看，这个挑高物业的投资回报并不高，它更适合于出租, 每年收取稳定的租金。原因在于，挑高物业有自身局限性，采光、通风、层高等无法和其他类型住宅相比，居住舒适度差了很多。而且市场上大部分该类物业都是筒子楼的设计，得房率比较低，还配置一些单室套物业，主要用于年轻人居住。所以房价上涨比较缓慢。未来这类物业的增值效果依然不会太好。
2008年错过雅居乐
2008年有很多楼盘没扛得住，开始降价。雅居乐花园是当时的明星楼盘，位于南京城南，在秦淮区政府对面。
由于之前开盘价格定得太高，位于南京城南的雅居乐一直销量不佳。为了去库存，开发商直接从15000元降到9000~10000元，被抢售一空。而我却因为得房率低、认为房价还有调整空间而没有买进。目前雅居乐小区的均价在2.5万~3万元，如果当时以1万元买进，现在就增值了1.5~2倍。
[小启示]
在一个房地产牛市里面，任何一个阶段性低点，都是买进的绝佳良机。
