[马红漫股市分析]在低增长与高摩擦长期化的欧洲到底该投什么？
近期，欧元表现疲软，主要是由于欧元区情况不佳，主要国家数据出现负增长，欧盟尤其是德国在实行财政政策刺激方面态度消极，更加剧了市场担忧。美国商品期货交易委员会(CFTC)报告显示，欧元净空头头寸连续走高，暗示近期市场对于欧元的看空情绪迅速升温，料持续跌破1.10关。
与此形成对照的是，欧洲房地产市场表现强劲。2018年全球房价涨幅最快的前十个城市里，欧洲占据了7个席位，其中巴塞罗那、马德里和都柏林都呈现出了两位数的增长;2018年全球城市住宅租金涨幅最*行榜的前十名，有五个是欧洲城市。在排行榜背后活跃着的，是国际投资者昂扬的热情，国际投资者仍然看好欧洲房地产市场的前景。
太平戴维斯报道，欧洲住宅和商业房地产投资额到年底将达到2410亿欧元。第一太平戴维斯欧洲投资部负责人马库斯·莱姆利(Marcus Lemli)表示：“尽管在某些地区受到广泛宣传的政治阻力，但全球流动性仍然空前，这推动了对欧洲房地产的需求。”
随着投资者一波波蜂拥而至，欧洲不少城市的房地产价格近年来不断上涨，如柏林、里斯本、都柏林、雅典、鹿特丹和萨格勒布等欧洲城市正经历着高速增长。
为什么房地产投资者仍然涌向欧罗巴?一个经济增长趋缓、通胀处于低位的欧洲，尽管改善缓慢，却能继续吸引全球投资者，原因何在?
1+4:欧洲房地产的五重投资推力
直接原因是：欧洲央行(ECB)的货币政策。欧洲央行实行宽松的货币政策，人为地维持低利率;2019年7月25日，欧洲央行决定将利率保持在0.00%、0.25%和-0.40%。
投资者除了投资房地产外，看不到任何其他可能性。买股票风险太大，买债券价格太贵。反观房地产，依然有现金收益率或百分之几的净租金收入的好项目不断问世。
本质上来说，全球投资者选择欧洲房产背后的因素还是比较综合的，总结下来主要有以下四个方面：
1、低估值：“相当于4、5年前的美国”
经历了全球金融危机和欧债危机的欧洲各大城市，住宅、商业地产均遭到巨大打击。近年来开始复苏，但相对美国显得缓慢、一波三折，目前欧洲地产市场价格水平“相当于4、5年前的美国”
这也在房地产Rent-to-PriceRatio(租售比)上得到体现：在欧洲主要城市，商业地产租售比可以达到6%以上，而在中国一线城市，该数字可能只有欧洲的一半。相对售价越高，越能为项目提供健康的现金流，也给项目出售时的估值提供了有力支持。
不少行业人士表示，很多欧洲地产项目价格都处于历史低点，通过翻修升值，可在短期(甚至在1年左右)内为投资者带来可观的分红。
比如希腊。随着欧洲爆发经济危机，希腊受到波及非常严重，房产迅速下跌，下跌幅度甚至高达42%。2018年，希腊房价较2017年平均上涨7.3%，而2017年的年增长率仅1%。全国范围内，涨幅最大的房产是5年以上的房产，涨幅约9%。新建住宅价格上涨幅度也不遑多让，为6.9%。
据希腊本地多家经验丰富的房产经纪人判断，目前希腊房地产市场虽然涨势迅猛，但距离2009年的价格峰值仍有30%左右的空间。
2、高收益：现金获利率高达10%
上面提到租售比的概念，而这一比例公式的分母用的是地产的全额价值。作为地产基金的有限合伙人，投资者还可以获得非常优越的杠杆支持。若将这一因素考虑在内，cash-on-cashyield(现金获利率)则可10%以上(这时候分母变为实际投入现金，而非该地产价格)。
大家都知道，在货币政策方面，欧洲央行以及英国央行仍在执行“后危机时代”的强刺激策略，不少欧洲国家甚至推出了负利率政策以刺激消费。
这些政策直接导致了欧元区融资价格的大幅下滑：欧洲地产项目获得60%到80%杠杆的资金成本仅为2%，这在中国等其他市场都打着灯笼也都找不到。特别是中国住宅地产的限购政策，更是大幅度限制了投资者在地产领域可以获得的杠杆水平，也导致了国内地产率的下滑。而在欧洲房地产市场，投资者现金获利率可高达10%以上。
3、增值机会：亟待境外投资者挖掘
去过欧洲旅行的人多数都会有这种感觉：公共设施偏于老旧，不少地产年久失修、出租率低。从这方面来说，欧洲地产的低估值水平也不是空穴来风。
但在整个欧洲大陆，仍然有不少值得发掘的地产增值机会，特别是在经济增速仍然较快的伦敦、巴黎、柏林、慕尼黑等城市，基础设施改造升级的将对周边的地产价格产生非常积极的影响。
比如，伦敦正在修建的Crossrail地铁项目，力图将伦敦市、周边若干郡县和希思罗国际机场连接起来，该工程一旦在两三年后完工，保守估计周边地产价值将上18-20%。
另一种增值机会就是选择基本面良好、但是设施、装修老旧的地产项目进行buy-fix-sell(买-修-卖的策略)的运作。通过翻修、装潢、营销之后，一个出租率仅为一半的办公楼可以在不到2年的时间内成为市场抢手货，出租率几乎客达到100%。
这一运作方式也被用在了住宅地产。2018年，一位来自中国的买家一次性拿下700套雅典公寓(包括部分商业项目)。据本人透露，大手笔的收购行为，不仅是为取得黄金居留权，还将会把这些房产通过国际短租平台租赁，或者打包以组合的形式出售给外国机构投资者。
4、配置欧元资产
货币的升值与贬值是一个非常复杂的问题，资深的经济学家也很难准确预测。因此，多种货币资产进行风险分散也是资产配置中非常重要的一环。
欧洲房地产则为投资者提供了一个配置欧元资产的不错机会。虽然欧洲央行的宽松政策仍然会是欧元升值的重要阻力，虽然欧洲经济复苏缓慢，但外来资金仍将不断的流入，为欧元价格提供以向上的支撑。
投资欧洲房产，一方面可以借助房子的增值，减轻人民币贬值、通货膨胀等不可抗因素带来的资产缩水，实现资产保值;另一方面可以通过租金打造良好的现金流，提高投资回报。
另外，欧元、美元、人民币汇率之间往往形成互相牵制的三角关系，因此，对这三种货币计价资产的配置将能很好地对冲汇率风险。
