[叶檀股市分析]涨势凶猛！楼市小阳春 竟然从这里全面爆发！
越是有钱的地儿，房价涨得就越凶！
别误会，这话说的可不是深圳。 4月28日，纬房指数研究小组上线了2020年纬房同比指数。将各城市2020年2、3月的房价和2019年2、3月的房价做了下对比。 目的很简单，就是为了看看一年内，各地房价都涨了多少。 一瞅不得了，江苏省大部分城市的房价，用一个涨势凶猛都不够形容的。
数据来源：纬房指数研究小组 图太长，只列出了部分数据，但是这也可以看出江苏省的很多城市都在前列。 我们一直说深圳涨得猛，但是从整体来看，这一年里，深圳的涨势反而不是最高的。而江苏，则是普遍都在涨。 再明确一下我们的观点，未来城市都是以城市群来一起抱团作战的。长三角恰好是我们一直重点关注的地方。 江苏的涨势，让我们眉头往上一挑。 虽然我们看好江苏，江苏经济也确实很强，但是房价猛涨这种事，也不一定是好事。 让我们来稍稍分析一下。 3月份，刚好是疫情的一个关键节点。复工复产已经有效进行了一段时间，楼市也开始恢复了。 一方面，各地楼市都出台了比较放松的政策来刺激楼市，另一方面，春节期间积压的购房需求，尤其是改善型住房需求被释放出来了，这就导致了楼市呈现出一片火热的局面。 还有一点很关键，那就是面对震荡的股市，人们对楼市长期发展的信心比较充足。 那么，为什么是江苏？在全国楼市都在复苏的情况下，为什么江苏普遍涨势这么凶。 第一，江苏疫情防控做得好。 疫情期间，江苏确诊人数少，截止到现在累计确诊只有653，达到了0死亡。江苏距离湖北并不算太远，这防护不可谓不佳。 这就导致了人们对在江苏省居住和投资的信心，对江苏的楼市更有信心。 这儿，靠谱！ 第二，江苏经济活力强，无论是从资产保值还是投资来看，江苏的楼市都是很好的选择。 支撑房价，最重要的就是经济。 江苏常年占据我国GDP第二名，并且用占全国5.8%的人口，贡献了全国10.3%的GDP。 人少，创造的价值多，经济活力非常旺盛。 即使第一季度受到疫情影响很大，但是江苏的表现依然不错，增速仅降低了5%。而江苏的省会南京在是万亿俱乐部中罕见的正增长城市，为1.6%。 疫情虽然导致楼市受损，但疫情告一段落后，也会促使人们进入楼市，购买改善型住房或者是避险资产。 避险资产，首选则是北上广深，其次就是经济活力比较旺盛的强二线城市，这些地方具有升值潜力。 而三四线城市的经济支撑不起过高的房价，再加上棚改余留下的过剩库存，需要很多时间才能消化掉。 而江苏省二线城市较多，各城市普遍经济发达，经济足够支撑得起房价。再加上人们的收入高，消费能力高，对房价接受度也高。 2019年江苏省居民人均可支配收入41400元，全国则是30733元，平均高出全国一万元。 有购买力，这才是楼市火爆的底气。 第三，江苏对本地人的吸引力高。 我们以前提过，江苏的人口增长不多。2019年，江苏的常住人口增量仅有19.3万，在全国处于中下游，增长非常乏力。 这对刚需购房有一定的冲击，因为人来的太少。 不过江苏省有一个很大的优势，那就是人口外流的也不多。 我的江苏同事曾经说过：“江苏都那么发达，我最多在上海发展，其他哪有我们江苏好。” 对本地认可度高，江苏人基本都在省内流动，这种对本省人口的磁铁式的吸引能力，让本地的住房市场不缺客户。 而且现在江苏开启了抢人模式，落户门槛一降再降，已经不再是以前的难落户难买房了。而这些新落户的人，大部分第一反映就是去买房。 临近的安徽等地流入江苏购房的人就不少。 此外，江苏2020年房价比2019年普遍上涨那么多，和土地供应也有一定的关系。 2019年，由“房住不炒”大政策的影响，各地都缩减了土地供应。 比如，无锡市市区2019年土地供应总量26220亩，其中供应住宅用地3750亩，比2018年无锡市区土地供应总量与供应住宅用地分别减少了1875亩和420亩。 比起2018年，土地供给偏向紧张。 而在房企拿地高峰期的2019年第一季度，更是把控严格，1、2月时，南京的住宅用地供应量直接减少了58%。 砍了一半以上，非常恐怖。 虽然3月时，又放出一些地，不少地块还比较优质，但是也导致了开发商为了尽快在第四季度完成销售而产生了争抢，导致不少土地溢价率偏高。 整体而言，江苏去年拿的地都溢价很高，别看苏州房价涨势不低，但是苏州算是溢价比较小的城市了。除了苏州外，其他普遍溢价在20%以上，这直接导致了房价迅速上涨。 土地的溢价，最终全转换成了房价，让购房者来买单。而这又带动了房价的整体上涨。 总的来说，江苏楼市红火，跟它的经济活力旺盛、良好财政收入水平、对本地人极高的吸引程度脱不开关系。 江苏的房子居住、投资、金融价值三者齐备，让它的楼市在疫情之下，更显得红红火火。 虽然江苏足够发达了，但是房价上涨这么快，土地溢价这么高，还真不一定是个好事。即使它的房价依然有一定上涨空间，也万望保持住。 毕竟，江苏的经济，靠的可不是房价。
