国家统计局公布 2018 年 1-3 月房地产开发投资和销售数据， 全国商品房销售面积 30088 万平方米，同比增长 3.6%，增速比 1-2 月回落 0.5 个百分点。 全国房地产开发投资 21291 亿元，同比名义增长 10.4%，比去年1-2 月提高 0.5 个百分点。 房屋新开工面积 34615 万平方米， 同比增长 9.7%， 增速提6.8 个百分点； 土地购置面积同比增长 0.5%， 1-2 月为下降 1.2%；土地成交价款 1634 亿元，同比增长 20.3%， 增速提高 20.3 个百分点。
观点：
1． 投资：名义增速创新高，实际增速有反弹，新开工大幅提高，土地购置小幅改善
1-3 月份， 全国房地产开发投资 21291 亿元，同比名义增长 10.4%，比去年 1-2 月提高 0.5 个百分点，创近三年新高。 按照同期固定资产投资价格指数计算出的实际投资增速为 4.0%，相对于 2017 年实际增速 1.1%有反弹，距离 2016 年的 7.5%仍有一定差距。
我们倾向于目前的投资增速提高是阶段反转（虽然幅度不会很大），而不是短期反弹。原因有二：一、房企补库存需求强烈，土地市场有回暖迹象，其他费用中的土地购置费用有保证；二、 2018Q1 新开工面积增速大幅提高，高于 2016 年及 2017 年，后续开发投资有支撑。
同时，我们考虑到销售增速下滑和融资收紧仍将是未来一段时间的主旋律， 我们预计土地购置面积增速将维持在 5%以下。 新开工受房企补库存和销售放缓的双重影响， 目前增速能否保持有待观察，但至少不会大幅回落，我们认为 2018 年新开工增速有望维持在 5%至 7%左右。 实际投资增速有望维持在 5%左右， 考虑相关价格因素，我们认为大致 2018 年名义投资增速在 10%左右。
2． 销售： 销售面积和销售额增速双双回落， 调控政策影响显现
1-3 月份，商品房销售面积 30088 万平方米，同比增长 3.6%，增速比 1-2 月回落 0.5 个百分点。 销售额 25597亿元，增长 10.4%，增速回落 4.9 个百分点。 销售面积和销售额增速双双回落，背后的原因是 18 年春节后部分城市的政策收紧。
从目前的形势看，调控政策的边际放松难期，因城施策仍将是政策主基调。 如果政策维持不变， 18 年销售额和销售面积增速在年内很可能继续回落。 我们预计 2018 年全年销售面积增速有可能降低至0，销售额增速也将回落至 5%以下。
3.资金： 到位资金增速继续下降，国内贷款增速小幅回升，个人按揭贷款和预收款继续回落
1-3 月份， 房地产开发企业到位资金 36770 亿元，同比增长 3.1%，增速比 1-2 月份回落 1.7 个百分点。其中，国内贷款 6957 亿元，增长 0.9%；利用外资 16 亿元，下降 78.4%；自筹资金 11449 亿元，增长 5.1%；定金及预收款 11130 亿元，增长 11.2%；个人按揭贷款 5160 亿元，下降 6.8%。 3 月首套房贷平均利率为 5.51%，去年同期为 4.49%，增加 1 个百分点，创 15 年 6 月以来新高。
从到位资金构成看， 国内贷款虽然小幅回升， 但在金融去杠杆下， 信贷额度紧张将持续， 因此国内贷款的回升不可持续，我们预计年内将增速将下降至-5%。 其他融资渠道收紧下房企有可能寻求债券融资、 ABS 等融资途径，因此我们认为自筹资金有继续回升的可能， 预计年内增速将在 10%左右。 个人按揭贷款增速将继续回落，保守估计增速为-10%。预收款与销售额有较强的相关性， 销售额增速的回落将导致预收款增速回落，我们认为年内回落至 5%左右。综合判断， 2018 年到位资金增速为-2%。
投资建议：
从目前看，强烈的补库存需求和越发紧张的资金链可能是大部分房企都需要面对的一对矛盾。龙头房企在融资上具有明显的优势，而面对越发苛刻的土地出让条件，优秀的管理能力将成为资金之外的最大助力。融资能力和管理能力是目前阶段房企腾飞的双翼。 推荐万科 A、保利地产、招商蛇口。
风险提示： 调控政策超预期收紧、供需两端的金融政策大幅收紧
