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任泽平谈股市:本轮房地产调控的回顾

时间:2018-10-07 01:22:49  来源:任泽平  本篇文章有1607字,看完大约需要5分钟的时间

任泽平谈股市:本轮房地产调控的回顾

时间:2018-10-07 01:22:49  来源:任泽平

本轮房地产调控的回顾

本轮房地产调控的回顾

从全国一盘棋到“因城施策”、探索建立长效机制,是本轮调控思路和理念的重大转变。未来调控将走向何方?深化住房制度改革是治本之策。

14-18年的调控是中国二十年房地产调控史的微缩版。

短短四年,经历了全面刺激(14年930起)和紧急收紧(16年930起)两种调控方向,几乎动用了政策工具箱里的所有工具,这四年是研究房地产政策的完美样本。

本轮调控周期经历5个调控阶段,4次刺激,1次收紧,2个调控目标。

房地产调控的目标只有两个:避免过热和防止过冷。16年217以前在于防止过冷,16年930后在于避免过热。

(1)14年930:宽松重启。在“稳增长+去库存”诉求下, 14年6月起非一线城市限购陆续取消,市场却反应平淡。9月30日,以放松限贷为特点的全国性宽松开启:二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”,同年11月央行重启降息。

(2)15年330:宽松加码。市场无明显复苏迹象,地产投资降至冰点。3月30日五部委将二套房首付比例降至40%、出售房屋营业税免征年限由5年缩短至2年。降低首付比例直接提高了居民杠杆水平,营业税减免优惠刺激了居民换房热情,此后央行3次降息、2次降准,全面宽松就此开始。

(3)15年930:全面宽松。由于库存仍处高位,9月30日,四部委再出两项新政,将非限购城市首套商贷首付比降至25%;同时提高公积金贷款额度、全面推行异地贷。此后商贷首套首付比又降至20%,二套首付比降至30%,央行再度降息降准各1次,利率优惠叠加低首付,信贷处于全面宽松状态。同时,2015年12月中央经济工作会议提出供给侧改革五大任务之“去库存”,棚改货币化力度加大,一二线城市房地产市场启动。

(4)16年217:最后一击。热点城市复苏明显,区域分化显著。2月27日,下调房屋交易环节契税,是本轮调控的最后一项重大全国性政策,四招“刺激组合拳”出尽,一二线城市房地产市场全面启动并迅速向三四五线城市蔓延。

(5)16年930:回归本源。热点城市房价上涨引起中央警惕,2016年9月30日之后北京等16个热点城市推出楼市新政,调控全面转向。

紧缩力度空前。“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”六限推进,房地产融资全面收紧。

棚改、大都市圈外溢、产业人口转移和农民工返乡购房等推动多年不涨的三四线“逆袭”,开发商库存转化成居民库存。16、17年棚改货币化对全国住宅销售的拉动为18.1%和21.4%。作为棚改主战场的三四线城市销售大幅反弹,17年底住宅成交面积占全国成交面积的67%。

市场局部出现失灵。

限购迅速冰封市场,但未解决大都市圈一体化的问题。如环京区域全面限购,市场瞬间降温,而从北京疏解到环京的人,却暂时没有购房资格,供需承接不上。

限价政策带来的“新房二手房价格倒挂、精装改毛坯交房”问题。前期部分热点城市阶段性地采取限价政策,对于快速降温有其必要性,但也带来新房二手房价格倒挂、老百姓抢购新房、高价房无法网签等问题,后期还要逐步完善。限价造成精装房改成毛坯销售,使建筑品质出现倒退。

关键字: 老百姓股市
来源:任泽平 编辑:零点财经

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