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什么是投资性房地产以及投资性房地产的计量

时间:2018-04-10 20:49:00  来源:教你读财报  本篇文章有1113字,看完大约需要4分钟的时间

什么是投资性房地产以及投资性房地产的计量

时间:2018-04-10 20:49:00  来源:教你读财报

企业有些房产、地皮,可能不以自用为目的,而是为了赚取租金、获取升值,这些房和地就会被放进投资性房地产科目内。

投资性房地产的计量

投资性房地产,可以选择用成本模式计量,也可以选择用公允价值模式(简单理解为市价)计量,但只能二选一,不可并存。选择公允价值计量的,不允许改为成本模式,选择成本模式计量的,可以改为公允价值计量。

一般来说,会计规则建议企业采用成本模式计量投资性房地产。

如果要采用公允价值计量的,需要满足两大条件:①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地一般指大中型城市的城区。②企业可以从活跃的房地产交易市场获得同类或类似房地产的市场价格及相关信息,同类或类似指区域位置、地理环境相似,房子性质、结构相似,新旧程度相近等。

投资性房地产以公允价值模式计量,就不再计提折旧和摊销,直接将其当期公允价值变动,计入利润表的“公允价值变动收益”科目,影响当期净利润。但这笔利润实际上是纸上富贵,企业并没有收到现金,税务局也不认这笔收入,不对它的利润征税,不允许它的亏损抵扣,这也是产生报表上的“递延所得税资产(负债)”的重要原因之一。

图8-25投资性房地产若以成本模式计量

投资性房地产若以成本模式计量,和普通的存货或者固定资产没啥区别。按时计提折旧,并将当期收到租金计入利润表的其他业务收入即可,这属于比较谨慎的会计政策。

计量方式中暗藏的陷阱

对某些同行业公司之间(尤其是房地产公司)进行比较的时候,如果简单比较市盈率市净率,很可能踩进一口巨大的陷阱里,某些看上去市盈率、市净率很低的企业,是因为采用公允价值模式计量其拥有的大量投资性房地产,从而使每年房价的涨幅,体现在当年的净利润和净资产里,“显”得获利能力很强、净资产很高而已。

事实上,公允价值带来的增值,很可能只是存在于幻觉中的虚拟财富,如同你打高1分钱买100股中石油,总投入约800元,却能使中石油公司市值增加超过18亿元一样,某些上市公司,尤其是在中国香港上市的某些房地产企业,大量持有公允价值计量的投资性房地产,也喜欢玩用800元“赚”18亿元的纸上富贵的把戏。

关键字: 市净率市盈率
来源:教你读财报 编辑:零点财经

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