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齐俊杰:北京打击炒房再出重拳!这下房子更难卖了

时间:2018-01-06 13:45:46  来源:齐俊杰看财经  本篇文章有1840字,看完大约需要6分钟的时间

齐俊杰:北京打击炒房再出重拳!这下房子更难卖了

时间:2018-01-06 13:45:46  来源:齐俊杰看财经

去年底,北京住建委发布了《北京市存量房屋买卖合同》的征求意见,时间定在了2017年的最后一周,也就是说,目前这个征求意见已经结束,很可能马上就会实施。

以前大家买卖过房子的都知道,合同一般分为两个版本,一个是自行版本,一个是经纪版本说白了就是阴阳合同,目的就是为了把报上去的价格做低,这样好逃避税费,然后自行版本里,把桌椅板凳装修都算到剩下的价格之中,这样剩下的钱就不用交税了。

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比如一套90多平方米、满2年未满5年的唯一住房也就意味着个税不免,上一次买卖的原价值300万元,现在实际成交价800万元,放到过去通常比照最低过户指导价进行网签,也就是468万元,契税1.5%即7万元,算普通住宅无增值税,但不满5年征收差额20%增值税是9.4万,个税是成交价-房屋原值-税费的结果乘以20%,也就是468-300-9.4-7。最后个税是30.3万元,但是别担心,也可以选择全额的1%,也就是说4.68万,相当于最优的税费方案,大概只有20来万。

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如果按照新版合同,网签价按照实际成交价800万签合同,契税仍是7万元,算非普通住宅,增值税按差额的5.6%征收即28万元,个税麻烦了,800-300-28-7的结果乘以20%,则上升为93万元,即使用全额交税也要交80万,共计将近120万元的税费。相当于税费大幅上升了5倍。一下房子就多出了上百万的资金缺口。

所以大家应该能看见,最要命的一块是个税,而个税中最大的一块是差值,但现在北京执行的是满五唯一免征个税,也就是最大的那一块不用交了。所以如果你的房子满五年且是唯一住房,那么新合同对你的影响有限。反倒是那些多套房的持有者,或者是不满五年的,那么就比较悲催了。你的房子不得不比别人多卖出100万左右。特别是这两年房价快速拉升之下,这个差距还是挺大的。

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这个政策一出,北京将全面豪宅化,以后估计就没有普通住宅了

随着全国各地都在出台政策,5年不许卖。北京这一招其实更狠,可以卖,但要多交上百万的税费,对于多套房的持有者打击较大,对于近几年想赚差价的也是个警告。而对于改善型需求,也是有影响的,这就逼着你必须是先卖后买,而之前的先买后卖是肯定不行了,否则不唯一了,个税就不减免了。

有人说了,税费可以转嫁啊,让买房人来承担。卖房人不受损失,这意味着买房人的成本更大了。但是这要看市场的情况而定,刚才说了换房需求被压制了,先卖后买大家通常都比较犹豫,一般不敢这么操作,所以很多人可能就会暂时搁置换房的需求,这就会让这部分购房人大大减少,或者说让整个购买链条减速,以前可以先买下来再慢慢卖,现在不得不先卖掉再开始买。而最底层的购房人,首先你得有资格,还得有大把现金,这些人通常只能买最便宜的房子,这部分人本来就有限,再加上金融贷款收紧,利率提升。刚需也实在是心累。另外,如果买二手房要加价100万,他显然不如买新房更划算了。所以也就失去了比较优势。

综合来看,目前一线城市的房价在缓慢回落当中,市场成交已经跌了8成,这个新合同的政策一出,必然让交易成本大幅提升,成交将更加低迷。目前老齐走访了几个中介,很多房东已经松口,税费可以承担一半,价格也有15%-20%的议价空间,挂牌价虽然不低,但实际成交价已经逐渐走低了。可以肯定,2018年房住不炒,打击炒房,打击囤房打击多套房,仍然是北京这种一线城市的主要任务之一,比这个还重要的任务就是控制城市规模,控制人口,这些都是促进房价理性回归的。所以至少在一线城市,楼市理性回归之路已经开启。二线城市的天花板也会很快就见到了。

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