在最近接连爆雷的企业债违约中，房企的债务违约风险，尤其吸引市场关注。

日前天津最大国有房企天房集团被媒体爆出有1800亿负债，而且其发起的“天房2号”信托计划存在违约风险。

后来的剧本大家都见过，5月18日，天房集团宣布已于到期日足额偿还贷款本息。而这一天恰恰是“天房2号”到期兑付日，够精明的！

虽然此次信托计划并未发生违约，但也一定程度上反映市场对天房集团存在的债务风险已经变得风声鹤唳。

之所以拿天房集团的违约风险说事，是因为房企不爆则已，一爆炸死一片。从楼市去库存开始，与中国楼市一同走高的，是各大房企不断刷新史高的负债率。

其实天房集团1800亿的总负债和84.93%的负债率在中国房企中远排不上名列。

根据2018年一季度的最新数据显示，深圳房企龙头万科A总负债破万亿，负债率达到惊人的84.67%。

截止2018年3月底，A股121家上市房企，负债总额达到67944亿元，总体负债率为78.96%。

天房集团的1800亿在这其中不过是冰山一角，那为什么就惊出市场一身冷汗呢？

因为现在楼市变天了，银行开始怀疑房企的还债能力。如今欠钱的是爷，天房集团的各路债主可都盯着这个大户。一旦天房集团还不了债，这些债主拼的就是速度了，速度慢半拍，可能钱就讨不回来了。

天房集团是天津最大的国有房企，大家可能都记得，这些房企在2016年可是风光无限，在全国创下了一个又一个地王，为推高楼市立下了汗马功劳。

可悲的是，“狡兔死走狗烹，飞鸟尽良弓藏”。当ZF需要这些国有房企推高房价时，能给他们各种政策和信贷红利。但人心不足蛇吞象。这些国企不会见好就收，好好的家业也会被败光。

按理说，近水楼台先得月。国企是最接近上层决策中心的。对于这一轮史无前例的楼市调控，天房集团肯定更早嗅到了危机的味道。也许不是天房不想脱身，只是被1800亿的债务铁链死死缠住，想跑谈何容易？

我在文章《地王折戟南京，楼市拐点还会远吗？》分析过，2016年在一二线城市高价拿地的房企，是在拿命和政府对赌。

当限购、限价、限制流通等政策密集出台后，开发商回笼资金的周期会拉长，一旦资金链断裂，项目就陷入停摆的泥潭。

回望2016年，房地产行业的洗牌加剧。中小房企面临一个悖论：不拿地没项目，只能等着被大房企吞并；高价拿地吧，给ZF做嫁衣，最后可能被债务拖死。

如果说房企是靠借债活下来的，一点也不过分。挖东墙补西墙的做法在房企中并不少见，甚至可以说是一种常态。

去年，ZF开始在金融领域去杠杆，提出要严格控制房地产融资。国内融不到钱，趁着人民币升值，很多房企跑到国外去借美元债了。

表面看，这似乎是一门好生意。2017年美元弱得让人不敢相信，发美元债这种千载难逢的机会，房企怎么会错过呢？

数据显示，2017年，房企境外融资的规模和所占比重就出现上升，房企境外融资合计388.6亿美元，同比上涨176%。

2017年美联储是已经开始加息了，难道这些借美元债的房企不知道吗？一旦美元重回上升通道，这些借外债的房企要还更多的钱。

但很多房企已经顾不了那么多了，没有钱续命，很多房企撑不到第二天。

根据中原地产的数据，到2018年，房地产行业将迎来一个还债高峰，额度达到3300亿；2019年则达到4700亿。

虽然过去两年房企销售状况良好，但由于拿地和开发规模较大，对于资金的需求仍然庞大。加之2018年大量原有债务到期，使得企业迫切需要补充资金。2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。

金融去杠杆就一直是房地产行业头顶上的一把达摩克里斯之剑，随着今年楼市成交增长停滞，这把剑已经悬悬欲坠。就连任志强都在诺亚财富上说，现在开发商没钱了。

从目前看，房企真正的还款高峰还没出现，从6月份开始，真正的考验就来了。这个时候，房企还债规模将几倍的增长，又恰逢美联储今年第二次加息，到时肯定又会有房企债务暴雷。

现在有许多机构开始抛售房地产企业债，就是怕到时踩到雷。今年的房地产板块股票一蹶不振，其实已经预示了风险。

所以，出来混早晚是要还的，借来的钱更是早晚得还回去，之前几年的风光扩张，现在是到了还债的时候。

像碧桂园、万科、恒大、绿地这样的房企巨头，在寒冬来的时候还能撑过去，还会有银行给他们信贷额度。而中小房企就麻烦大了，所以后期债务问题可能会在中小开发商中集中的爆发。

现在这些中小房企只能把希望寄托于市场回暖。如果在2016年提前布局三四线城市的中小房企可能还有希望，国家棚户区改造的政策红利2020年才结束。即便如此，中小房企在三四线城市也要面临像碧桂园这种大鳄的绞杀。

因为2016年中国就过了人口拐点，刚需盘逐渐缩小。再加上前两年刚需都是加杠杆买房，居民负债率已经超过50%，还哪里有钱买第二套第三套房子？

最近有新闻说，全国都缺房子卖了，开发商又在捂盘惜售。我觉得这是一些媒体在营造恐慌。

连碧桂园和恒大这样的超级大鳄，都在不断拼命跑量，还有哪个房企有资格在捂盘惜售呢？如果还真有这样天真乐观的房企，我只能同情他们看不清形势了。

前两天，住建部在官网发布消息，针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头等情况，住建部印发通知，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

这说明什么？国家已经坚定不从走靠房地产拉动经济的老路了。

中美茂义站暂时告一段落，即使不说谁输谁赢，反正是灭霸老特达到了他的目的。我们还能怎么办？说好听一点，就是继续韬光养晦。

经过这么一战，至少给我们提了一个醒。我们要当制造强国，要掌握核心科技，而不是仅仅是世界组装厂。靠钢筋水泥糊起来的制造强国，是经不起美国高科技核武器的致命一击的。

茂义站对国家是好消息，对房地产可能就不是好消息了。楼市调控还会继续走下去，各种楼冻措施还会加码，楼市长效机制加速走在路上，房产企业的兼并乱战将会愈演愈烈。