[叶檀股市分析]楼市震撼弹！这次惊了所有人！
自古逢秋悲寂寥，我言秋日胜春朝。
但凡优秀的人物和企业，思想从来不同凡响，别人眼里的压力，在他们看来是动力，别人心中的红线，在他们心里是目的。
非同凡响的思想，一般会结出非同寻常的硕果。
2020年房地产行业三道红线横空出世，市场一时间风声鹤唳，无数双眼睛盯上了第一梯队的龙头房企们。
然而，少部分聪明的“好学生”，已经提前定好了战略方向。
不到半年，事情有了明显的变化：
最新的财报显示，融创半年时间便跨过了“三道红线”中的两条，融资档位由红变黄。
房企们开始逐渐摆脱买地造楼这个无限循环，向运营服务商转型，从源头提供解决方案。
半年跨过两道坎 好戏在后头！
“‘三道红线’（政策出台）以后，（你们）就不用担心我的负债率了，现在央行管着呢。”
3月12日，在融创中国2020年度业绩会上，面对一众投资者，融创中国董事会主席孙宏斌这样表示。对于投资者提出的“楼市调控”问题，孙宏斌态度乐观，“我是支持调控的。”
三道红线开启，房企迎来最强供给侧改革，一般企业把三道红线当成是阻力，但在融创眼里，这根不是坎，而是新的护城河。
融创在三道红线出台之后，主动调整了投资节奏。尤其是自2020年以来，部分城市热门板块的低价高居不下，融创选择谨慎投资，2020上半年择优购入2300亿土地储备，同比2019年下降64%，落实了严控拿地的战略。
比减少拿地更难的是降负债。
2019年以来，融创中国行政总裁汪孟德在多个场合表达了降负债的决心：
控制拿地节奏，调整融资结构，负债率水平显著下降，降低融资成本。
2020年中期业绩投资者说明会上，汪孟德说：公司长期的负债率下降是一个确定性的事情。
主要原因有两点，一是自2017年开始，集团业绩、利润、收入都在快速释放，新项目投资的速度在下降，这个阶段一定是负债率下降的过程；二是今年、明年至未来，在公司战略上，负债管控和杠杆下降也是管理层最主要的任务之一，所以，杠杆率的下降是一个非常确定性的事。
2021年3月12日，融创中国发布了2020全年业绩。
负债层面，净负债率下降76个百分点，降至96%。现金短债比1.08，资产负债率78.3%，三条红线已满足两条，预计2021年内达成所有要求。
相比去年，融创安全边际已经大幅度提升，花旗、摩根、瑞信、广发等国际投行纷纷给出正面评价。
融创2021年1月21日发行2笔美元债，规模合计11亿美元，其中3.25年期限6亿美元的利率为5.95%，5年期5亿美元的利率为6.5%。创下中国美元债单次发行规模最高，利率也创下公司美元债最低纪录。
整个第一梯队房企经历了过去5年的狂飙突进，终于回归正常发展节奏。
市场对于房企的要求，也从造房造得好、造得快，转向两者兼顾，再到差异化竞争。作为龙头的融创、万科、碧桂园、恒大，已经意识到了问题所在，纷纷回到了最擅长的城市区域，在一二线巩固自己的基本盘，深耕最擅长的领域。
房企回归深耕核心板块后，做的第一件事，就是从过去的专注楼市项目本身，转型成综合服务运营商。
亲自下场拼服务，是任何一家龙头房企蜕变的必经之路。
最近两年资本市场出现了一波拆分物业服务子公司上市的热潮。和起起伏伏，随时可能被监管政策影响的楼市相比，物业越来越成为刚需，自然而然地成了房企落地服务的首选。
后疫情时代，社会经济和生活水平的提升，让物业服务得到了前所未有的重视。它就是下一条黄金赛道，具备优势、拥有高度确定增长前景的物业服务公司，迎来最佳发展时机。
从规模来看，2020 年中国物业管理行业管理面积为 351.5 亿平米，同比增长 13.4%。
房企必须托过去的造楼卖楼无限循环中跳脱出来，物业管理是典型的轻资产模式，增长快负债率相对较低，有持续稳定的收入，容易形成长期口碑效应。
