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天保基建土地增值税计提之谜

时间:2018-04-09 14:13:12  来源:上市公司48大财务迷局  本篇文章有1602字,看完大约需要5分钟的时间

天保基建土地增值税计提之谜

时间:2018-04-09 14:13:12  来源:上市公司48大财务迷局

2009年4月2日,天保基建(000965.SZ)年报公布,其2008年末净利润近1.147亿元,同比增加8.15%,侥幸过关。而此前,天保基建前3季度净利润总和仅有4534万元,不少分析师推测其2008年年报或将触发追送股改对价承诺条件,可是该公司2008年报再次以几百万元之多惊险过关。

 

天保基建(000965

天保基建(000965.SZ)年报

笔者发现天保基建2008年前3季度利润表“营业税金及附加”是3645万元,可到了年报只剩下2480万元,第4季度净减1165万元。有媒体指出,该公司第4季度少提或冲销土地增值税。由于第3季报没有报表附注,笔者浏览了2008年半年报,发现该公司2008年上半年“营业税金及附加”下的土地增值税费用是1897万元,到了年报只剩下228万元,即下半年对土地增值税净转回1669万元,这个转回引起笔者极大的关注。

据该公司年报称,2007年及2008年土地增值税预缴时按房款的0.5%-1%计算,本年按汇算清缴口径做了预提。2007年末,该公司近三年土地增值税相关数据如下:

 近三年土地增值税相关数据

近三年土地增值税相关数据

2007年及2008年天保基建主要收入基本都是房地产开发收入。笔者不明白的是。为何2007年土地增值税费用率高达60.78%,而到了2008年又屈屈只有2.6%. 2008年上半年营业收入19229万元、营业利润4126万元,可土地增值税费用高达1897万元,土地增值税费用率是45.78%,司下半年竟然变成-35.87%,这种预提说明了什么?是不是2007年以前少提、2007年及2008年上半年多提、2008年下半年少提?由于税费确认要遵循权责发生制原则,要在纳税义务发生的时候确认费用,即在收到房款时确认费用。如果2007年多提了导致2008年少提,则要追溯调整,但很明显,天保基建追溯调整金额很小(应缴土地增值税2008年初调整前是9万元,调整后是0元)。

天保基建2008年下半年转回了土地增值税费用1669万元,这些费用有些是不是需要跨年追溯调整?此外,2008年该公司只计提228万元土地增值税费用,而2007年高达3389万元。这是不是由2007年房地产开发暴利而2008年房地产开发微利导致?可是2008年房地产开发业务的毛利率是47%,远比2007年35%高。笔者不了解土地增值税汇算清缴口径,但根据税法,房地产开发利润越高,则所需缴纳的土地增值税费用就越高。那么天保基建的近三年的土地增值税费用又是如何预提的?尤其是2008年下半年为何转回1669万元。如果剔除下半年土地增值税转回因素,则天保基建2008年业绩肯定无法完成股改承诺,毫无疑问将触发追加股份条件。

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