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通缩再现房价上涨难上加难?资产通缩对房价有哪些影响?

时间:2018-09-18 18:00:11  来源:通货紧缩  本篇文章有2888字,看完大约需要10分钟的时间

通缩再现房价上涨难上加难?资产通缩对房价有哪些影响?

时间:2018-09-18 18:00:11  来源:通货紧缩

刚刚过去的“双节”与往年似乎大有不同,我这里不是说去香港扫货的人转战日本了,而是本应会借着“双节”涨价的食品和消费品,今年并没有出现太大涨幅。事实上,从宏观角度看,受猪肉价格回落影响,预计9月CPI增长1.8%,较8月回落0.2个百分点。刚刚涨上去的CPI增速回落,未来几个月的通缩压力持续。,货币政策也可能随之趋于宽松,预计央行年内再次降准,不排除年内再度降息的可能性。

这样的形势,或许让国内房产投资者感到兴奋:9月降了首付,如果年内再次降准降息,对于投资岂不是重大利好?对于这样的想法,笔者作为房产投资专家提醒各位投资者朋友:“通缩”的阴霾依然笼罩,宏观调控也是以“稳增长”为主,房价还会“越调越高”吗?投资者不能再用过去的经验,仅仅看重优惠政策就匆忙出手入市,那么未来的财富极有可能是缩水的。

通缩再现房价上涨难上加难?资产通缩对房价有哪些影响?

事实上,房价并不是“不降”的。在过去十年,经济快速发展、宽松的货币环境及旺盛需求下,房地产市场快速发展。然而,无论中国的房价怎么涨,无论政策如何托市,房地产市场最终会步入正轨,谈不上“崩盘”,但如果剔除通货膨胀的因素,十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。

目前,中国现在的房价处在房价最高时期。人口超过100万的150个大中城市,平均房价收入比为15:1,也就是说,一个年收入8万元的家庭,全家不吃不喝整整15年才能买得起一套100平米的三居室住房;如果是一线城市,这个数字就高达1:28了——这个收入比是非常高的。

而且,由于近两年房地产市场遇冷,土地越来越难卖,地方政府将逐渐从“土地财政”转向“物业财政”,也就是说通过不动产登记制度落地,通过向物业持有人征收“物业税”“房产税”“遗产税”等,作为财政收入。

事实上中国社会现在已经步入“老龄化”国家,再过十年,中国社会将会更加衰老,年轻人将成为“稀缺”一代,对房屋的需求将会大幅度降低。

舆论总是在炒作“新房价格又创新高”“环比又见上涨”,但一个月的数据变化仅仅是宏观扰动因素,不足以影响经济走势;而持续的房价下行数据就可以做出整体趋势的判断了,特别是房地产行业。房地产行业数据上显示为投资增速下降,房屋新开工面积持续下降,特别是住宅新开工面积下滑。社会融资规模数据显示房地产企业融资需求有下降倾向,主要体现在两个方面:一是业务整顿致使房企融资被动减少;二是市场预期导致房企主动减少融资额——发展商都匆忙“出市”,投资者又有什么理由不走出来呢?

目前各地救市措施相继登台亮相,限购、限贷解除,舆论大肆炒作……但在整体购买力不足、经济形势欠佳的情况下,并没有起到“海底捞月”般的力挽狂澜效果,仅是在个别地区带来短暂刺激效果,却无法改变房价长期调整走势。那在这种情况下匆忙入市,岂不是掉入了发展商的营销陷阱中?

综上,从投资收益的角度讲,中国房市的危机不需要以价格下跌来体现。首先,房价即便不降,通缩来临(CPI低于2,就定义为通缩),岂不是持有现金比持有资产更能保值?其次,房价即便不降,抵押、融资价值和套现空间被剥夺,房产财富岂不是成为了“僵尸”死资产?最后,如果房价不降,货币量化宽松,收入却没有增加,造成绝对购买力降低,岂不是意味着变得越加贫穷? 这种房价不降,甚至个别城市、个别地区新房价格有略微上涨的价格表象并不表明危机没有发生在我们身边。如果投资者借助托市政策匆忙入市,那其实就是对于市场的误判,就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

资产通缩对房价有哪些影响?

中国楼市投资者是一种非典型庞氏投资者,不同于西方是使用杠杆有限,但具有相同动机:即期租金回报率(购买时)显然是无法覆盖隐含的资金成本,期待的是未来的价格上涨来覆盖(只有价格上涨时,对应的隐含的资本回报率下降)。

所以房价下跌取决于导致上涨因素预期消失(人口因素、货币因素、经济长期回报预期、诸侯冲动被抑制等等),这时家庭改善资产流动性的需求会大幅上升。如果这时点来临,限不限购其实都无所谓了。

经济学讲房价不是讲绝对值,是否高低判断都是相对于收入的而言的,通俗讲,性价比概念。城镇化与房价高低的关系本身就有点“伪”,只有城镇化带来收入增长。哪有城镇化一定会恶化“性价比”。

开发商与zf是马仔和老板的关系。一条线。 马仔脱身想不干了,能行吗。所以多少要表示下(开发商拿地)。 如果表示过火其结果就是一起死。 但我看有些马仔还是聪明的。磨洋工敷衍会逐步成为主流 。地王,这在地产商表上叫,应付未付款(或有负债),是可以商量和变化了,了不得不要定金了(损失不了多少)。莫太当回事。但当下能起到马仔对老板讲政治表决心,引导市场预期的作用。

“08年时我还有不少流动性,而现在全是一堆房产证,关键是不知道值多少钱,因为没有流动性”身边好几个朋友这么说了。关起来蒸发货币和当年资本家倒掉牛奶,有两样吗。

莫看名义利率,实际利率快速向正常状态回归,回到朱总政府时期或是不可逆转之趋势。所以每一次短线政策的宣布,不过似为债务开一次追悼会。或只是既有杠杆的“镇痛剂”,而非加杠杆的“春药”。

在债务衰退中,降息即便是所谓“通道”概念,也只能理解为财务手段而非经济手段。通俗讲,是镇痛剂而非兴奋剂。债务实际融资利率已经显著高于GDP实际增速(生产流通领域通缩发生),债务人实际杠杆恶化,只能降息镇镇痛,但银行利差收窄理性选择是收缩信贷。

走出通缩,90年代中韩及东南亚诸国,事后总结两条:一是极端手段保护或重组了银行,中国设立了四大资管公司(剥离部分坏帐),韩国也类似并且成立存款保护机构避免挤兑。二是都大力推进供给面改革。所以俺去年上呈要成立特设目的机构处理后遗症,最后是谁的孩谁抱回家,我看通缩深化后还免不了此招。

最好字面理解,通货收缩之趋势,减速并非一定要负增长。价格那是通货收缩后反应的结果,一般会有时滞。资产价格会比较灵敏,物价要慢得多。所以我们讲通缩时,很多争议会起。

上次很多人问为什么日本泡沫破裂后仍能升值,这是因为日本做泡沫时同时形成了一个庞大的私人部门对外净债权,而中国的国际收支结构很差,私人部门帐面对外是接近1.5万亿美元的净债务,实际若算市场价值可能比这大;所以一旦泡破,人民币承受到大的贬值压力。

关键字: 趋势重组
来源:通货紧缩 编辑:零点财经

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