优势投资者的七项修炼之谬论12：住宅是好的长期投资品种
1930~2013年，根据凯斯-席勒指数（case- Shiller Index），美国住宅投资的年均收益率为3.8%，略高于同期3.5%的通胀率。这意味着，扣除通货膨胀率，住宅投资基本实现盈亏平衡。这还不包括附加费用，如税收、维护费用、抵押贷款利息、保险费、过户费、不动产中介费等。考虑到这些成本，你要是能实现盈亏平衡算是幸运。
20世纪90年代早期，美国住宅价格进入温和的衰退通道，到2013年年末凯斯一席勒指数每年仅上涨3.2%。房地产信托基金，即以多元化方式配置公寓、办公楼、购物中心等不同区域、不同类型的不动产为基础资产的商业地产证券，同期年均涨幅超过10%。
你可能会认为住宅价格大部分时间趋于上涨，因此住宅是一种有价值的投资品种。凯斯一席勒指数的冠名人罗伯特·席勒，解释事实并非如此的原因如下：
关于拥有住宅的残酷真相：从长期看，住宅的实际增值率很难超越股市。原因在于：股票公开交易的上市公司，持续地将大部分收益投入到公司业务。随着公司业务增长，股价也随之提升，除非这家公司做出了不当决策（就像有些公司确实经营不善）。
相反，真实的住宅价格随着时间的推移会下跌，因为房屋磨损折旧，建筑装修风格也会过时，除非房屋所有人花费资金对房屋进行了维护和提升。
当然，如果你在合适的时机和街区购买了住宅，如大城市、滨水区及紧俏的学区房，也可能会有例外情况。但是住宅投资可能是你购买的最大一笔单一资产，需要承担金额巨大的负债，与你恰好工作与生活的本地经济发展情况密切相关。仅靠你的住宅来养老存在巨大风险。而且事实上你也不能把你的房子花掉，除非你做反向抵押贷款。我并不是说你不应该购买住宅，只是因为其所带来的收益不能超越平均收益率。相反，住宅能带来精神上的满足，你可以选择自己的街坊邻居及学区，并因能在自己熟悉的地方安居落户而自豪。最好把住宅看成一项能够促使你持续增加净值的资产，而不是一项让你的储蓄获得复利的资产。一般来说，你的主要住宅在剔除所有成本后不太可能让你挣大钱，而把你全部自有资金投入到单一的、带杠杆的资产，会有潜在的风险。你可以通过住宅来积累财富，但如果认为住宅是个人资产负债中的唯一资产，就太冒险了。
