一级市场的房地产私募基金
房地产行业最大的资金来源之一就是私募基金，直接投资于市场的一级私募基金更是房地产行业资金融通的重要来源。看清楚，理通顺一级市场的房地产私募基金的形式和种类是了解房地产投资必不可少的前期准备。
我国的房地产发展在2016年达到了一个阶段性的顶峰，这既是经济高速发展的结果，也是产业自身不断完善、成熟的过程。目前，我国的房地产产业在各个方向上都有了较成熟的架构和体系，比如在一级市场直接投资于房地产产业相关资产的私募基金，在这十年内的发展更是有了较成熟的体系。
目前，投资于房地产的基金一般是以大型房企为发起人，通过整合相关金融机构（银行、证券、信托、保险、私募等）成立相关的金融机构建立基金，并交由第三方进行管理。其涵盖内容和细分行业种类有很多，包含：住宅物业、商业物业、工业园区、产业综合体等。
而且，“房地产基金具有投资期限较长、回报率较高、投资组合灵活、退出机制多样等特点，可以资产证券化的方式加速企业资金周转，为房企的多元化经营提供资金支持，降低流动风险，同时它也为行业发展开辟新的运作模式。”
投资期限较长是因为房地产产业生产周期较长，盖房子不是一日而成的。回报率高是因为期投资产品价值大，房产作为生产生活的必需品拥有较强势的市场属性，利润自然高。投资组合灵活、退出机制多样则在于私募基金产品本身的组织架构灵活多样。以封闭式基金为例，主要有三种组织模式：1.夹层融资结构，2.母子基金嵌套结构，3.平层融资结构。
夹层融资结构
夹层融资结构是目前较常见的一种架构模式，主要采取有限合伙的形式，实际上是“明股实债”以投资入股的方式加入到房地产项目的运营当中，并在项目结束后作为大股东分享盈利。在实际运作上合伙人分为优先级和劣后级，优先级是指银行、信托等金融机构，劣后级主要是指房地产同业机构。至于增信方面“通过采用差额补足、溢价回购、全额担保等措施，形成保证收益与差额收益相结合的机制”。
母子基金嵌套机构
在此种结构形式下银行、信托等机构可以通过出资母基金端的资金规模来控制杠杆比例防控风险，同时用母基金的操作来引导子基金的实际运营。所以，这种模式越来越多地受到优先级投资方的青睐，而且其架构还可以最大程度提升杠杆比例，实现投资方的充分赢利。
平层融资结构
此种模式是属于股权合作、共同出资的方式“一般采用公司框架，房企与合作方（地产基金专业公司或者专业投资机构）组成以营利为目的的公司”。“主要有两种不同的管理模式：其一是自我投资管理模式；其二是委托投资管理模式。
房地产PE基金挤入一级市场直接拿地
三中全会《决定》提出的完善金融市场体系，对处于下游的房地产行业而言，金融的开放对行业意味深长，或将改变其融资方式，进而改变生态。
杭州普特股权投资管理有限公司执行总经理蔡鑫向《每日经济新闻》记者表示，经历这几轮楼市调控后，房地产传统融资方式发生变化，在房企去融资杠杆化及更为注重财务安全的背景下，房地产PE基金直接参与拿地将是趋势。
最近半年，越秀地产已经花了近160亿元拿地，其大手笔拿下的4个项目，均因越秀地产声称的创新模式—与投资基金合作开发。
新湖中宝今年也动作不断。3月，其以总价15.27亿元竞得温州乐清市滨海新区两宗地块，合作方包括上海逸合投资管理有限公司和上海颐腾投资合伙企业，三方按比例分配投资收益和承担风险。
11月9日，由全国房地产投资基金联盟发起的首只房地产PE母基金在上海成立，预期总规模约200亿元。与房地产基金主要做债权不同，该基金以股权投资项目为主。
2013年是房地产基金的野蛮增长年。数据显示，目前中国房地产私募基金的整体管理规模达到3000亿元，在房地产投资中占比3%。
同时，一些房地产PE基金正开始直接拿地。在浙江，包括滨江集团母公司杭州滨江投资控股有限公司发起成立的基金公司杭州特普股权投资管理有限公司，以浙大校友为班底的基金公司浙江厚道资产管理有限公司等已开始探索直接拿地。
前不久，住建部政策研究中心主任秦虹表示，房地产私募基金近年来出现了一些变化，例如投资领域从相对偏后端到面向全产业链：一些私募基金从拿地环节便已介入，“开发”、“销售”，甚至到商业地产的“持有”。
浙江厚道资产管理公司总裁丁浚哲向《每日经济新闻》记者表示，从《决定》相关内容不难看出，地产与金融将得到更好的融合。2013年以来，浙江厚道资产管理有限公司已直接参与开发的项目包括厚道张家界城市综合体商业地产基金，及厚道衢州城市综合体地产基金。
解读《决定》“允许资本通过特许社会经营等方式参与城市基础设施投资和运营”时，丁浚哲认为，未来这部分将得到更多的政策关注和支持，行业规模趋大。
房地产PE的收益率，无疑是无法回避的问题。据清科集团统计，2010~2012年，私募房地产基金的年均回报率分别为25.0%、22.3%、15.9%。丁浚哲称，收益率会逐渐回归，过高或过低都不正常，比较正常的是在市场实际通胀率附近。
