[叶檀看股市]紧急辟谣！！这儿的房子 先别买！
毫无预兆，天津，火了。
“天津楼市即将放开限购！”这是楼市近一周来最具爆炸性的消息，完全没有前期铺垫，突然间就在网上疯传了开来，大家还没反应过来真假，开发商就已经捣鼓起了相应的宣传活动，热情一下被炒高。
只不过10月28日时，这个火苗就被天津发改委给摁灭了。
天津人欢腾，是因为那里半死不活的楼市，终于有机会回春了，外地人蹦跶，那是因为天津可是直辖市，和北京同为京津冀的中心城市。
它如果都憋不住松口了，那开放限购的大潮，也许就不远了。
天津楼市 有点儿凉
所以这消息到底是哪儿传出来的？
最近几个楼市上比较跳的城市都很安稳，并没有带头提出什么惊人的政策，因此天津这个放开限购的消息就显得毫无道理。
我们先看看消息本身是啥样的：
这个内容看起来有点眼熟，仔细比对一下，会发现和19年10月15日天津发布的叫《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施（试行）》的文件中的内容非常相似：
“......对户籍暂未迁入本市的职工，其家庭在天津无住房的，可在本市购买住房1套，不再提供在津社会保险或个人所得税证明，所购住房需在取得不动产权证满3年后方可上市转让。”
试行地点在天津滨海中关村科技园和宝坻中关村科技城，时间是1年。
那算一下，现在就是1年，这个消息传的时间刚刚好，而传的逻辑应该就是，之前试行1年了，那现在应该全市推广了。
不说这套逻辑对不对，散布消息人的目的肯定是达到了，为啥？因为这个消息正好打在了天津的痛点上！
这里来梳理下近几年天津楼市的概况：
16年，天津拍出很多地王，根据中商产业研究院的统计，当年天津的土地出让金高达239.9亿，同比增长233.3%，排在全国第12，比身后的19个省的出让金还高，真可谓如日中天，一度让人觉得它要冲击10万一平的天花板。
到了17年，天津却冷不丁发布《关于进一步深化房地产市场调控工作的实施意见》，过于严厉（非户籍人口一套住房以上不就能再买了等等），一脚把楼市踢进了冰窖......
新房二手房的销量由于政策原因直接腰斩，预示着天津楼市逐渐走凉。
18年开始，天津的供需开始倒挂，到了19年依旧如此，这直接就导致了天津楼市库存积压，去化周期一再拉长，根据克而瑞的数据显示，天津目前的库存面积超过了3600万平米，去化周期是28.2个月，也就是两年半，而一些老城区的市场更加达到了突破天际的50多个月......
前段时间，更是有“天津房价进入下降通道，一平米降5000元两周降价72万……”这样的可怕新闻进入视野。
到现在，天津大趋势上依旧没有摆脱连跌的态势，库存越积越多，房价越跌越低，按诸葛找房的数据，1年下跌4%。
请允许天津做一个悲伤的表情。
楼市凉成这样，不戳都痛，那在去年十月的试行办法结束时来这么一个消息，天津不管是供还是需，都会无比来劲。
天津 敢开这个头吗？
虽然大方针是房住不炒，但是很多人相信一城一策依旧是护身符，对于楼市过于凉凉或者完全不符合当地水平的城市，是不是可以网开一面。
说得好，可惜没什么意义。虽然不少市的确就是活用一城一策的，不过大多是像银川之类的经济疲软的地区，它们楼市一个劲刺激更多还是因为暂时没其他方法把经济往上推了。
天津就不一样了，今年三季度数据出来，GDP达到10095.43亿元，虽然增速比较尴尬是0%，但好歹不是负的，旁边的北京增速也才0.1%，不丢人。
所以从刺激经济上找理由，不现实。
而且最重要的一点，天津是个直辖市，还是环京的直辖市，如果带头放松，虽然效果不一定会到深圳那种大家集体跟风的地步，但是肯定也不差，那些像它一样，经济总体上还不错，但是楼市掉冰窖里的，八成会跟上。
比如说青岛，比如说济南，再比如说郑州，哪个不是经济体量大房价却滑铁卢的，当然长沙不算，长沙已经和深圳称为天平的两头了。
所以说，天津也不敢开这个头。再说，天津目前的房价，其实是让天津人过得相对比较舒坦的。
10月29日，贝壳研究院发布了《2020城市刚需购房报告》，收集30个重点城市的刚需购房门槛儿，其中并未对房价进行新房二手房的区分，也没有区分城区和县区。从报告中我们可以看到，天津的刚需门槛是比较低的，中等偏下的套均价格（126万），比起其他同级别城市来说（重庆除外），可以用和蔼可亲来形容了。
当然，如果看一下户均面积（二手房单价取的诸葛找房的数据，贝壳指数有的城市找不到），天津就比较尴尬了，倒数第五，在50-60平米区间，按家庭标准来说就显得拮据一点儿了，不过对于单身或是还没有孩子的小两口来说，倒是不错的尺寸，只要装修时规划好点也很不错。
这里我又加入了2019年各地的人均可支配收入来看一下，由于用的2019年的数字，鉴于都是重点城市所以人均可支配收入今年应该都是有增幅的，因此全年数字的话可能比这表上的还要好看点。
这时候我们可以看到天津在房价收入比上是可以排进前十的，按照126万的刚需套均价格和4万多的人均可支配收入，30年不到这房子的钱就回来了，跟第一档20年不到的长沙、沈阳和大连比起来是差距不小，但是看看深圳立马就舒坦了。
其次每平米的均价和人均可支配收入的比值也不算太高，综合下来在天津买个入门级刚需房，还不算太累。
不过贝壳这个报告里有一样天津是排第一的，就是人均买房年龄，天津居然超过了各大一线，达到了37.5岁高龄，也就是近不惑之年才能有自己的房子，这听起来就凄凉了好多，不过我个人对这个数据存疑，可以研究研究。
总的来说，官方都辟谣了，天津放松的可能性已经非常小了，一是没啥理由，二是作为直辖市和环境城市也不允许它擅自刺激楼市，脑袋一热想加入买卖大军的，三思。
