[叶檀看股市]太狠了 房价全国领跌？！这两座“兄弟城市” 不知该哭该笑……
山东的双子星，在房价跌幅上，步调非常一致。
9月14日，国家统计局出品的70城房价走势如约而至，新房最高的是惠州，貌似没啥好意外的，深圳地铁线都通过去了，对于惠州的单次利好，路人皆知。
但是7、8两月楼市政策密集，总有些地方能给人惊喜，比如说——山东
8月的济南，在二手房价同比上，70城垫底，下跌了3.3%！和它同省的好对手青岛相比之下可要好得多，环比同比都是正增长。 还不止于此，我往前翻了下，发现济南这个新房同比下跌已经连续三个月“夺冠”了...... 而青岛虽然在新房上表现还可以，但是到了二手房那就是另一番风景，光是看6-8月的房价变动，青岛二手房方面也是连续垫底三个月了，其中7月还“荣登”倒数第一。 这真是奇了怪了，调控最猛、被点名开会的城市里，也没见这俩身影，深圳政策一波波发也没见怎么掉，山东的双子城倒是全国领跌了起来。 金九银十已至，下跌步调却这么一致，济南和青岛，这是怎么了？
跌跌不休 山东双子星 上半年干了啥？
本来看到8月房价下跌，第一个反应就是是不是这两个地方在给金九银十做铺垫？ 毕竟到了三四季度，房企的回血时间到了，而还贷的时间也不远了，这时候就会出现打折甩卖的情况，房价就会出现短期内的波动。 看着貌似有点道理，但实际上不对呀，哪儿有从年中就开始酝酿的金九银十，叫金六银七还差不多！ 那会不会是出台过强势的政策，把楼市给打压住了？ 来看下上半年济南和青岛都出过什么楼市相关的政策，从济南开始，最重要的大概2条：
1、4月30日，济南出台《关于深化户籍制度改革加快人才集聚的若干措施》，对有在济南从业、居住意愿的外地人员，全面取消在城区、镇区落户迁入条件限制。 2、6月12日，济南发布《济南市符合条件的租赁住房承租人相关权益保障的实施意见（试行）》，租房就能落户，子女就近入学。
这俩怎么看都是利好楼市的，也没有追加的限购政策，不应该变成了打压房价的工具。 再来看下青岛，主要2条：
1、2月，青岛住房公积金管理中心出台新政，允许受疫情影响的企业暂缓缴存住房公积金，企业也可申请降低住房公积金缴存比例，单位和个人比例最低不低于5%。 2、3月时，青岛城阳区出台 《关于吸引人才享受共有产权住房政策的实施意见》，从房源和资金方面给予支持，减轻人才购房压力。
同样也没有什么可以连续影响房价下跌的政策。 那剩余的大政策全都是全国统一或是其他重点城市提的，影响要么是全国范围要么就是特定区域，都没法成为山东双子房价下跌的理由。 既然如此，问题就只能是出在这俩城市自己身上。 根据搜狐焦点济南的数据，济南其实从4月起新房房价就开始下跌（有意思，人家都是4月开始复原），且上半年整体由于疫情的原因供销两侧都在下滑，而且还供小于求。
再看一下70城数据，可以发现济南的新房房价下跌最厉害的，是90-144平米的户型，非常神奇，同时避开了一般意义上的刚需和豪宅。 6月和7月也和8月的相似，这一面积的新宅价格指数分别是95.7和95.6，都是当月三类面积中下滑的最厉害的。 那总结一下就是说，济南房价的连跌，问题都是出在了一般意义上的改善型住房上...... 我的理解就是，刚需嘛必买的，价格变化不重要，豪宅是有钱人买的，对价格弹性的需求也没那么大，但是改善型就不一样了，说好听点两头沾，说难听点那叫两边都不讨好，刚需嫌贵，富豪又看不上，于是在疫情期间成了下跌的主力。 那青岛呢？
数据来源：国家统计局 仔细看下按面积分的话，其实和济南是同一个问题，就是中间段榻了，导致整体拉胯，区别就在于，济南拉胯的是新房，而青岛则是二手房，那从侧面也可以得出，济南的话二手房比较稳，青岛则是新房。 从这样的结果来究其原因的话，那还是疫情的影响因素最大，但是也可以看出，疫情的杀伤力其实主要就体现在了“改善”上，毕竟说到底，刚需和豪宅对价格并不是那么敏感，反正对应群体该买的都会买，但是到了改善型上就都得掂量掂量了。
房价不是全部 山东双子的未来在哪里？
山东上半年过得并不顺，又是疫情，又是过去的高考顶替事件，又是外贸进出口总量的同比下跌（3.4%，主要是对美韩），真的是祸事不断。 那作为全省顶梁柱的省会济南以及一哥青岛，压力山大。 2019年济南和青岛的GDP共占了全省的29.8%，这个占比对于“双引擎”带动的省份来说，并不算出彩。 比如江苏的“南京+苏州”是33.4%、浙江的“杭州+宁波”是43.9%，这样一对比，山东的“双引擎”是明显有些疲软。 虽然不是集中度越高越好，但是放大到山东省这个全国GDP排名第三的省份来看，济南和青岛，一个是黄河中下游的中心城市，另一个是黄河流域经济出海口，他们应该可以更优秀的。
以上，很有意思的事，今年9月13日，GaWC公布了世界范围内城市的排名，济南成为“世界二线城市”，青岛仍然是“三线”。当时媒体解读，普遍是“青岛不服气”。 这从一点程度上反映了这两个城市之间的相处关系——互相较劲，正当大哥。
