商用房投资选址五个着眼点
理财案例
在信贷政策收紧、住宅投资成本加大的情况下，不少投资者将目光转向商业用房.如果说街道上林立的高层建筑是体现城市现代化程度的一个重要指标的话，那么繁华火爆的大型综合商场就是城市经济发展状况的一个“缩影”.
2011年3月份，黄先生一次性购进上海浦东2000多平方米写字楼。在楼市新政来得这么快这么猛烈的情况下，显然投资住宅已存在很大风险.但是在通张预期下，黄先生又不愿意将钱存在银行里，在征求很多商业人士的意见后决定购进写宇楼。
对于上海、杭州等一线城市来说，随着金融危机的阴霾逐渐消失，实体经济的逐渐回暖，一些原本撤出去的国外企业又重断回到中国，上海、杭州等-线城市的写宇楼有很大的市场潜力。而楼市“新政”针对的是住宅市场而不是商务楼，相比之下，没有涉及的商业地产项目变得坚挺起来。
正是在这种背景下，楼市新政的出台反而使商业地产有一个好的发展前景。伴随着楼市新政的落地，不少投资客已掉转船头，向写字楼、商业公寓, 商铺进军。实际上，转移投资方向的不仅仅是投资商，房地产集团也将目光转向了商业地产投资。
2010年，保利房地产集团营销总监胡在新表示，保利将全力冲刺商业地产领域，未来的3~5年，将持有型商用物业的投资比例逐漸增大到全部投资的30%。首创置业董事长刘晓光也表示，未来3年内，首创置业预计投资300亿元，走与产业相结合的住宅产业综合体道路.
与此同时，中粮、招商、金融街、富力等地产大鳄均加大了在商业地产领城的投资力度。
案例分析
2011年1月26日，“新国八条川”出台，二套房首付提高到六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。由于楼市新政并没有将商用房纳入其中，投资者仍可异地购买或者一次购买多套商用房,于是商务写字楼的优越性就更加突出。
从物业价值看,商务写字楼的中长期收益是大于住宅的。住宅的消费群体是个体,单纯的消费群体;商务写字楼的消费群体是公司，是可以创造价值的。同样100平方米的物业出租,即使是普通的写字楼也可以动辄数千上万,但住宅几乎难以突破数千元的宿命。
另一方面，由于土地性质和使用年限的不同,包括商铺、写字楼和酒店式公寓在内的商业地产项目的贷款条件比住宅要来得严格,比如要求首付至少五成,贷款利率为基准利率的1.1倍，同时按揭年限最长为十年等。而此轮楼市新政针对的主要是住宅市场，商业地产项目一直执行比较独立的老政策， 并没有受到住宅放贷市场收紧的影响。
既然商用房显示出明显的投资机遇，那么投资商用房有什么技巧呢?
理财建议
一般而言，对于商用房的选址应着眼于以下五点。
(1)避开寸土寸金地段
能在寸土寸金地段置业当然不是件坏事，但这样的地段未必具有投资价值。过高的地价，会使房地产等相关成本过高，升值的空间相对来说并不大。
(2)城市的中心地段也未必具有投资价值
城市的中心地段往往是老城区，房屋多是十几年前、几十年前所建,其面积、结构、样式、辅助设施等都显得陈旧、过时且原有功能退化。城市的中等收入以上的居民，多数都已迁往他处。因此，城市中心地段的房价相对而言反而呈下降趋势。
(3)选址辖区内有名校
我国的绝大多数城市都实行就近入学的政策,因此,在独生子女占据家庭中心地位的今天，在孩子的前途高过家庭一切,辖区内如果有市属或区属重点哪怕是准重点的幼儿园、小学、中学等，自然都会成为一个重要卖点，吸引相关家庭入住。地段位置如果正好在重点小学和重点中学的生源辖区内，房产的升值潜力将会更大。
(4)已逐渐形成商业区
房地产的升值是个动态过程，周边建设发展状况及趋势,对房地产价值的升高起决定性的推动作用。对个人投资者来说，比较适宜的投资时间是市政当局已经完成规划，多家公司正积极地投资开发,工商企业已经开始落户,商业区规模逐渐形成或初见端倪。这时候开始进行投资,随着周边生活配套设施的增多，如商场、饭店、宾馆、医院、邮局、教育文化等机构的入住，商铺的价格将会场逐月增高。
(5)交通便利
城市越大，交通问题就越突出，也越为人们所关注。因此，便利的交通条件不能不说是个较好的卖点。如果您准备投资商铺,便利的交通是不得不考虑的因素,例如，周边道路建设如何，是否适合私家车辆出入,周边是否计划建设地铁等。
[名问解释]
[1]新国八条: 2011年1月26日，国务院常务会议在2010年出台的房地产市场政策基础上又推出八条调控措施.要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍等，简称“新国八条”.
