在中国经济的语境下，房地产是绕不开的话题，在中国人的生活中，房子是幸福和不幸的存在，但归根结底，房地产是GDP的重要一环，而住上好房子、大房子，住进一个大城市，拥有更多的工作机会，去享受大城市的各种便利和福利，也是绝大部分中国人的梦想和幸福所在。
水皮有一种判断，2018年-2019年之间，是一个房地产业凤凰涅磐的当口，趋势在变化，顺应变化者，未来的日子可能幸福满满，不变者，未来的日子可能就相当不幸了。好在，利好总是存在的，而顺应者也大有人在。
对于华夏幸福这家地产企业来说，2018年的成绩单，以及它对2019年对未来的战略安排和新方向的展望，可以说是一个非常典型的值得我们关注和研究的案例。
4月19日晚，华夏幸福公布了2018年年度业绩报告，实现营业收入837.99亿元，同比增长40.52%，毛利率达42%。2018 年，公司实现归属于上市公司股东净利润117.46亿元，同比增长32.88%，超额约3亿元完成业绩承诺。
同时，华夏幸福的债务结构持续优化，1年以内到期的有息债务从上年的31%下降至19%，短期负债占总有息负债比例持续降低，长短期债务比达到4.2倍，公司货币资金覆盖1年以内到期的有息负债1.8倍；现金流持续优化，第四季度经营活动产生的现金流量净额为2亿元，自二季度起连续三个季度持续为正，第四季度融资活动产生的现金流量净额达到46亿。
应该讲，过去的2018年，对于华夏幸福来讲是非常难忘的一年，也是心路历程的一个过程，一方面迎来了新的股东，一方面迎来了新的管理团队，战略上也迎来了一个转型期，现在来看这份成绩单还是不错的。
不过水皮最关心的，也是最关键的，还是这家企业今后的战略转型的调整，是不是能走在市场的前面，能不能够为华夏幸福赢得下一个十年的发展空间和先机。
答案可能是非常乐观的。
先说一个在水皮看来对于中国房地产发展甚至对于中国经济发展来说都意义重大的新变化，就在4月初，国家发改委发文，300万到500万人口大城市全面放开放宽落户。
发改委印发的这份《2019年新型城镇化建设重点任务》，继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300 万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；超大特大城市也要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
这些变化，意味着什么？水皮能想到的第一个词就是“大国大城”，中国经济发展大都市圈的变局，也是中国房地产业发展的变局，从原来的发展中小城镇，让农业人口就地进城，变成发展大中型城市经济圈，让人口向大经济圈聚拢，发挥集群效应和规模效应。
牵一发而动全身，然后我们再来看一看，华夏幸福在年报中给出的新发展战略，这份新战略，明确地将公司未来的战略重点，布局在了京津冀、长三角、粤港澳大湾区3个高能核心都市圈，郑州、武汉、成都3个高潜力核心都市圈，以及围绕长沙、西安、贵阳、沈阳发展的4个潜力核心都市圈。
在此布局之下，在继续做强产业新城业务的同时，将在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，轻重并举；探索开拓产业新城以外属于综合不动产的新业务领域，将增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等；并探索康养、长租公寓等新型不动产业务。
水皮一直就觉得，房地产产业的发展，归根结底还是人口的发展，人需要去哪里安家，房子就要去哪里落户，如果说，过去的二十年中国的房地产业是全国上下遍地开花，那么未来的十年二十年呢？在遍地开花之后，只能是重点突破。
对此，华夏幸福新的战略制定者的认识是深刻的，“不审势即宽严皆误，顺势而为必大有可为！中国房地产业的趋势性机会渐行渐远，房地产市场总量已到顶部区域，市场竞争日益加剧。华夏幸福认为，增量市场在未来一段时期内依然存在，而结构性机会将不断涌现。结构性机会指的是人口、产业和都市圈。”
人口、产业、都市圈，这就是华夏幸福的逻辑基础，在水皮看来，这恐怕也是中国大部分房地产业者今后10年的发展逻辑。这里曾经是旧战场，未来一定是新天地。华夏幸福，是走在市场前面了吗？预期是乐观的，最终的答案交给市场来下结论。
