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地产第一龙头,营收5年大增390%,毛利率高达70%,被严重低估!

2024-01-31 16:12:53  来源:读懂上市公司  本篇文章有字,看完大约需要13分钟的时间

地产第一龙头,营收5年大增390%,毛利率高达70%,被严重低估!

时间:2024-01-31 16:12:53  来源:读懂上市公司

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2024年01月29日,广州放松限购政策,率先取消120平以上的限购。

取消限购的全文主要说了以下4点:

第一加大保障房建设。

第二取消120平以上的限购。

第三限购区内,出租房屋的房源不算入家庭套数内。

第四公寓不限制转让对象。

其中“取消120平豪宅限购”,比较超预期,也变向说明广州的“改善型住房的群体”需求比较大。

数据显示,800万以上的房产成交量连续升高,2023年比2022年还多出两千多套。这还是在市场下行的阶段,可见广州的富人购买力一点都不弱。

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另外广州在2023年12月的土拍中,竟然拍出了新地王,海珠琶洲西折合楼面地价75670元/㎡,刷新记录。

那广州打响限购第一枪,地产行业是否极泰来?

大家或多或少都听说过,房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。

第一长期指的是未来十年以上,人口增长是房地产市场发展的关键驱动力。这里大家要注意两个趋势,人口结构与城乡跷跷板效应。

人口结构主要指年龄分布,一般在45岁左右会有一波“改善性住房需求”。按照80年到92年这波人口大军来说,2025年到2035年会有一波“刚性的”“改善型住房需求”。

城乡跷跷板效应指的是,由于一二线城市工作机会多,因此一二线有“虹吸效应”。

第二中期指的是三到五年左右,土地政策是决定房地产市场的重要因素。广州全面解除限购,已经表明了的态度。

第三短期指的是一到两年内,市场利率直接影响房地产市场。如利率水平和贷款条件,直接影响购房者和开发商的财务状况,进而影响市场需求。

中期看,在政策端本轮周期政策放松的信号在2021年底、2022年底、2023年底已经连续三次触发,并放松时间持续了2年,政策友好远超过往周期。

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从需求端看,我国的住房设计寿命是70年的周期,按照年折旧率范围1.2%到1.8%之间,来计算,每年新增改善性住房需求约为6.75亿平方米。

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更重要的一点是,城中村改造以提上日程,这将是中短期需求发力点,预计后续入选城市有望扩围至21到35个城市,城改每年投资额1.5到2.1万亿,扩大改善型住房需求!

从供给端看,“已出险的开发商”共计53家,21年的销售额占行业比重33%,未出险企业中“销售收缩”严重,按5%计算,估算市场供给端产能出清比率高达38%。

再从拿地数量看,三年内拿地数量腰斩!2021年规划建面9亿平,同比减少23%。22年面规划建6.1亿平,同比减少32%。

从数据看,目前供需已经严重错配!

如果上述数据大家没看懂,最好的证据是“部分城市优质地块土拍升温”。济南、合肥、成都、福州、杭州、广州等城市部分地块相继拍出高溢价。

例如:10月30日,济南成交10宗土地中,有3宗溢价率超50%。11月2日,合肥出让的5宗地中溢价率达45%,成交价刷最高纪录。

广州更猛,12月29日,出让的3宗地中,有1宗地成交溢价率达59%,也刷新了单价最高纪录。

那么地产行业的上下游有哪些,投资机会主要集中在哪里?

地产行业上下游众多,上游产业主要有:建筑材料、建筑工程、建筑设计、工程咨询和监督机构等。

中游产业,主要有开发商、地产中介、金融机构、物业公司。

下游产业是装修环节,包括家具和装饰品、家电、地产服务业例如,保洁、安保、园林绿化等。

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投资机会主要集中在“开发商”,应重点关注地产行业的“结构变化”。

第一2021到2022年,在全国商品房销售面积大幅下行的背景下,一二线城市相较于三四线城市呈现出更强的基本面韧性。

2023年一二线城市房产销售面积同比下降5%,三四线同比下降35%。

第二房企分化,当前央国企销售份额提升明显。目前53家企业出险,民企已过度出清。央国企销售额占比提升,2022年占比达45%,2023年提升至55%。

那从财务数据看,哪些房企稳定性更强?

财务指标上重点看三个指标:“业绩稳定性强”、“经营能力土储”、“信用优势明显”的头部房企。如:保利发展、招商蛇口滨江集团华发股份中华企业万科A等,

另外城中村改造受益企业:北京的城建发展;上海的中华企业;广州的越秀地产;深圳的天健集团

由于广州是排头兵,天健集团或将受益。主要优势有四点!

第一营收非常稳定。2018到2022年营收复合增长率达26.9%,2023三季度实现营收176亿元,同比增长36.8%。

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第二从股息率看,天健集团在地产行业中排名第二,一线城市中排名第一。

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第三在手土储和项目资源充足,城市更新经验丰富,有望充分受益于城中村改造。目前在手有南岭村项目,预计可给公司带来超1700亿货值。

第四背靠广州深圳,双一线城市。经济活力大,对需求有支撑。

如果从毛利率与稳定性角度看,浦东金桥非常有特点。

浦东金桥深耕租赁市场,受益于上海自贸港升级。从销售毛利率就可以看出来,比科技公司的毛利润还要高,这得益于“产业园区”的租赁。

随着国内、外经济的逐步恢复,浦东金桥或将率先受益。

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综合看,需求端中期需求仍有支撑,供给端库存低位对价格有支撑。因而房地产行业中期并不悲观。


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