马光远：再过5年，总价160万的房子还能值多少钱？
一直以来，“高房价”都是许多国人难以解决的难题。原因主要有2个方面：第一是目前房价已经处于高位，对于中低收入家庭来说，想在城市买一套住房并不是件容易的事情。据房价行情网显示，全国房价破万的城市达到了80个，这意味着即便是购买一套小户型住房，除了多达几十万的首付之外，此后的20年、30年都要承担房贷压力。
第二是除了用来居住之外，房子也逐渐和各种资源紧密联系在一起，例如小孩上学、子女结婚等，而面对居高不下的房价，很多人也显得力不从心。
把视野放回5年前，当时大部分城市房价仍然处于低位，就以笔者老家为例，5年前新房均价大体在1.5万/平左右，可是现在已经涨到了2万/平，最高甚至超过了3万/平，也就是说如果当年购买一套面积为百平的房子，在近5年里，至少增值了50万。可是，时至今日，随着调控力度不断加强，房价涨幅也逐渐减缓。
过去终究是过去，对于还没买房的人来说，现在买房还算晚吗？笔者身边就有这样的朋友，近期买了一套单价2万/平的小户型住房，总价为160万，她担心的问题是再过5年，这套房子还能值多少钱呢？
对此，笔者借鉴“房改专家”孟晓苏的观点，房地产价格“短期看人口、中期看土地、长期看金融”，下面分别来解释下：
1、在近二十年里，全国城镇化率提高整整27.67%，算下来年均涨幅超过1%，按照这个速度发展，大致经过5年左右，我国城镇化率就会超过70%。根据国际经验来看，当一个国家的城镇化水平突破70%之后，城市化速度才会进一步放缓，这意味着在近5年里，城市新增人口还会进一步增加，但是数量会有所减少。
2、据统计，国内很多城市仍然有许多未开发土地，例如深圳建成区面积只有46.32%，郑州为49.57%，无锡为20.59%，厦门为20.51%等，也就是说网上有人认为“土地资源会成为影响楼市发展的重要因素”，这个观点并不成立。
3、从世纪初至今的二十多年里，我国经济始终处于快速发展阶段，表现比较明显的是在2016年之前，货币供应M2增速一直保持在10%以上，然而，近些年增速降到了个位数，很多专家预测在未来5年里，我国经济增速很有可能进入5%区间，这意味着随着M2增速下降，支撑房地产上涨的货币价值也会逐渐减弱。
笔者认为也要注意空置房屋数量，虽然目前还没有官方部门专门做过统计，但是根据西南财经大学的调查，我国房屋空置率保守估计在20%以上。这也意味着二手房出售数量也会增加，例如南京、苏州、郑州等城市二手房挂牌量接近甚至超过10万，“物以稀为贵”，随着数量增加，对房子价值可能会产生反作用。
综合孟晓苏的观点，人口、土地和金融对楼市的影响会越来越明显，换句话说就是今后楼市会出现分化现象；无独有偶，经济学家马光远看法一致，他提出了“三个20%”，简单来说就是未来20%的城市，20%的楼盘以及20%的房企具有发展潜力。
既然今后楼市会出现分化现象，那么一套总价160万的房子，在5年之后，还能值多少钱呢？笔者认为关键在于两个方面，第一个就是成本支出，尤其是每年的房贷和折旧成本，大约是房屋总价的6%，每年大约为9.6万，再按照近5年房价涨幅约5%计算，算下来每年不仅不会升值，反而会贬值1.6万左右。
