马光远：牢记“三个20％”，未来趋势清晰了
自1998 年房改后，我国的房地产行业一直在繁荣发展，而对于我国的房价来说，也是越发高昂。根据数据显示，在2000年时，我国的平均房价为2000元左右，而到了2020年时，我国的平均房价已经达到了9860元，可以说房价的上涨速度是非常迅速的，短短二十年的时间里，房价上涨了四倍左右。
可以说房价的上涨速度是非常迅速的，而对于很多人来说，收入水平和房价存在较大的差距。毕竟人们的收入水平上涨速度和房价上涨速度差距较大，使得很多人一直在追赶房价，没有拥有一套属于自己的房子。而对于房子来说，本质就是居住的场所，而居住属性也是房子最基本的，对于人们来说，买房的初衷就是为了居住。
然而在这些年里，房地产行业一直在繁荣发展，而对于我国的房价来说，也在不断上涨。使得房子也具有了金融属性，使得很多人都更加看重房子的金融属性。尤其是对于那些不缺房子居住的家庭，完全将房子当成了一个投资品，而不是人们赖以生存的居所。这就导致楼市当中涌现出了大量的投资者，对于这些投资者来说，买房的目的就是投资，希望通过买房能够使得自己家庭财富升值。
对于很多投资买房的家庭来说，通过房子使得自己的家庭财富升值，甚至是实现了财富自由。但对于房子来说，拥有金融属性的话，不但会使得自己的家庭财富升值，而且还可能导致自己的家庭财富贬值。毕竟对于房价来说，并不是只涨不跌的，因此，对于很多买房投资的家庭来说，也会面临亏损的局面。
尤其是在调控政策不断收紧的情况下，现在的房价也是越发平稳。对于买房投资来说，只有房价快速的不断上涨，才会使得这些家庭面临盈利的局面。而房价要是比较平稳的话，对于这些家庭来说，就可能会面临亏损的局面，更别说房价下跌了，更是会导致这些家庭血本无归。
中指研究院院长莫天全在3月18日接受采访时表示，在“稳房价、稳地价、稳预期”的调控目标指导下，今年我国主要城市的房价涨幅不会超过5%，这也就是说，今年我国主要城市的房价都会比较平稳。要知道，现在很多城市的房贷利率已经超过了6%，而房价涨幅不会超过5%，就意味着房子的升值部分还没有房贷利息多。对于投资者来说，将房子留在手中的话，就相当于不断赔钱。
对此而言，很多人都想要知道未来的楼市将如何发展，这样的话，才能避免自己的房子面临贬值的局面，对于投资者来说，也是想要知道现在该及时变现还是继续持有多套房产。对此而言，关于未来楼市的发展趋势，我们看一下经济学家马光远的观点就清楚了。对于未来楼市的发展而言，马光远也是直言，未来楼市只会有“3个20%”，即20%的城市、20%的房企、20%的楼盘，只有这三个20%值得投资，其他的住宅都将剩下居住属性。为何会这样说呢？让我们一起来看一下吧。
随着我国城镇化的不断推进，现在我国的城镇化率已经达到了63.89%，这就意味着我国的城镇化已经进入到下半场。而城镇化的发展方向也发生了改变，不再是农村人口涌入到小城市当中，而是变成了小城市人口逐渐流入到大城市当中。这就使得楼市的发展方向也发生了改变，要知道，对于房地产行业来说，一直流传着这样一句话：“短期发展看经济、中期发展看土地、长期发展看人口。”
对于那些小城市来说，以后人口会逐渐流入到大城市当中，这就使得这些小城市的购房需求会不断减少。因为这些小城市的人口流失之后，选择在小城市买房的群体也会减少很多，最终导致小城市的楼市出现供给大于需求的局面。对此而言，小城市的住宅就不会有太大的升值空间。而对于那些大城市来说，人口会不断流入，使得这些大城市的购房需求在不断增加。因此，对于以后来说，这20%的大城市的住宅依旧有很大的升值空间。
