马光远:今年买房，5年后房子是“财富”还是“拖累”？
8月份以来，楼市各种调控政策频出，据统计，今年各大城市调控次数已超过400次，在这种情况下，许多购房者十分困惑，不知道应该现在买房，还是多观望一阵子。如果现在买房，5年后房子是财富还是拖累呢？
很多人对什么时候买房这个问题十分关注，主要还是因为大部分人都离不开房子。一方面，过去五年房价的上涨，让炒房客从中赚到了钱，但是现在炒房客的利润越来越小，他们正在加速抛售手中的房产。另一方面，近30年来，我国的人均居住面积从不到10平米增长到40平米，不少人也有改善需求，从老房子搬到新房子，从小房子搬到大房子。另外，刚需购房者在面对房产已经与子女教育、婚姻、城镇落户高度捆绑的状况之下，常常不得不买房。房子，在许多人心中就是“家”的代名词。
另外，房产还是家庭很重要的财产。从2015年到2019年，不少三四线城市受到棚改政策和去库存政策的影响，房价上涨，房子也成了不少家庭重要的财富。根据央行的数据显示，中国有高达70%以上的家庭资产在房产上，远超美国的35%。在房价收入比方面，深圳、上海、三亚等城市的房价，需要一个家庭20年以上的收入才能买得起。2020年，全国平均房价为9980元/平方米，而人均可支配收入不过3万多元，一套100万总价的房产也需要30年收入。从家庭资产的配置和房价负担上来看，这属于不合理的表现。
从1998年房改开始，房子就离不开两个属性，一个是居住属性，一个是金融属性。随着城市化的发展，我国的城镇化率从2000年的36%上升到现在的63.89%，每年都有上千万的农村人进入城市，购房需求也就形成了。随着城市化的发展，许多老旧房子被拆迁变成了现金，这一笔钱又重新进入到楼市中。房价上涨进一步助推了房屋的金融属性。
另外，国人可以信赖的投资渠道比较少，投资股票、基金等产品风险又比较大，把钱存在银行，利息又很低，而房产作为大宗产品，不仅可以住，还具有一部分抗通胀的功能，如此一来，在居住功能和金融属性的影响之下，有钱就买房成了大部分人的选择。
但是随着国家对楼市调控的收紧，房价也告别了过去的高速增长，指望房价大涨已经不现实了。一方面，房子的金融属性正在被剥离。国家给开发商设置了关于融资的三道红线，各大房企不能再像以前一样利用高杠杆大规模盖房子，不少房企为了尽快回笼资金，开始降价销售了。同时，央行给银行分档次设置个人住房贷款上限。各大行业的发展都离不开资金的支持，国家严禁过多的资金进入楼市的时候，楼市高速发展的态势就被遏制了。
另一方面，城镇化率发展到了中后期，人均居住面积达到40平方米左右，大部分人都不缺房子住了。随着保障性租赁住房建设力度的加大，商品房也不再成为老百姓的唯一选择，房子的居住属性逐渐回归。
市场形势已经发生了变化，部分有购房打算的家庭也很纠结，完全不清楚今年买房到底合不合适？房价在逐渐回归平稳，如果你判断不好的话，买房的利息可能会超过房价涨幅。如果今年买了房子，5年后房子是财富还是拖累？关于这个问题，经济学家马光远早就给出了答案，大家可以参考一下。
马光远认为，下一个5年，楼市会进入分化的年代，各大城市圈的房价会继续上涨。但同时，未来楼市还有三个20%：20%的城市，20%的房企和20%的楼盘。
人口流动决定房价的走势，人口流失的城市房价将失去支撑。未来只有20%的城市有房价上涨的潜力，剩下80%的城市房子只有居住属性，房价上涨的空间越来越小。20%的房企能够存活，我们可以看到，光是今年就有超过200家房企申请破产，因为房企本身对资金的依赖度很高，一旦国家对资金进行严管，许多中小房企就很难活下去了。以后能活下去的房企就是实力比较强、风险控制能力比较好的企业。
未来楼市只有20%的楼盘，这是因为，买房很重要一个因素就是地段，地段好、配套好的房子更加适合居住，不管是年轻人通勤、孩子上学还是老人看病，都更加方便，更适合居住。房价分化会到来，这个原则应用在许多城市都是可以的，远郊的房子，房价会回归理性，市中心的房子，房价支撑度更强。
今年买房，5年后房子是“财富”还是“拖累”？已经不难判断了，如果你遇到了20%的城市、20%的房企、20%的楼盘，自然房子就是财富，反之则可能是拖累了。
那么问题来了，如何判断房子是否属于马光远所说的那20%呢？根据经济学家任泽平的研究，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。如果是人口聚集的城市，你选择了品牌实力强、资金实力强、抗风险能力强的房企，又选择了地段比较好、品质比较好的楼盘，自然属于那20%，如果是人口流失的城市，你选择了一些风险控制能力差的房企、品质感不足的楼盘，自然属于那80%了。对此，你有什么看法呢？
