地产行业格局重构背景之下，央企招商蛇口（001979.SZ）紧抓发展好时机。
2023年7月7日晚，招商蛇口公布的2023年6月销售月报显示，2023年上半年累计实现签约销售面积683.96万平方米，同比增加40.30%，累计实现签约销售金额1,664.36亿元，同比增加40.07%。根据克而瑞发布的上半年房企销售TOP200排行榜数据，招商蛇口全口径销售金额跻身行业第五。
这半年，招商蛇口除了交出一份不俗半年业绩“答卷”，跻身行业前五的同时，还完成了一项对于公司与行业而言影响深远的交易案——A股市场首单成功取得注册批文的房地产重组项目。
交易的顺利完成具有多重战略意义。于公司而言，不仅提高了招商蛇口在前海片区享有的资源价值，也使公司整体价值得到有效提升，增强其核心竞争力。于行业而言，随着招商蛇口重组项目实施完成，为上市房企并购重组和股权融资注入强心剂，提振市场信心。与此同时，预示着招商蛇口通过A股并购交易加码优质资产，得到资本市场的高度认可，或受益于本轮“中特估”股票估值体系重构带来的估值提升。
销售拿地两不误 招商蛇口跻身行业前五
今年以来，房地产销售市场分化明显。据第三方机构统计，30大中城市今年上半年房地产销售较2019年同期下滑19.8%，其中一线城市较2019年同期增长6.2%，而二、三线城市分别下降16%、42%，高能级城市市场显著复苏。
据招商蛇口2022年年报数据，土储布局集中高能级城市。房地产项目遍布于74个城市，按照在建面积口径划分，一二线城市占比达78%，2022年招商蛇口于上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率超10%。
中指研究院发布的统计数据，2023年上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%。而招商蛇口40.07%销售同比增速远高于市场平均水平，将成为其后续利润增长的动力。能取得如此优异的销售成绩得益于其“区域聚焦、城市深耕”发展策略，持续深耕高能级区域与一二线核心城市，以稳健发展为主线，夯实投资质量，严格把控参拍城市及土地，逆势补充优质土储。
土储是房企未来业绩持续增长的基础。招商蛇口深谙其道，加大了相应的土地投资强度，尤其今年5月份，招商蛇口在北京、厦门、合肥、西安、长沙和佛山等地连获7宗地块，总计容建面73.84万平方米，对应拿地金额137.15亿元，拿地金额权益比94.7%，拿地金额/销售金额为51.5%，土地投资力度进一步增强。进入6月，招商蛇口在北京、上海、杭州、南京、宁波又连续获取 6 宗地块，总计容建面 43.74 万平方米，对应拿地金额 101.33 亿元。
据2023半年报公告显示，1-6月，招商蛇口持续在北京、上海、深圳等一二线城市增加土地储备，聚焦全国核心16城，共计拿地 25宗，拿地总计容建面238万平方米，权益拿地总金额357亿元，对应土地总价 437亿元。25宗地块中（新）一线城市项目数量占比82%，二线城市项目数量占比18%。中指研究院发布的2023年上半年拿地TOP100排行榜，招商蛇口位列第4。
在2022年年度业绩会上，招商蛇口提出了2023年度的新目标，即跻身行业五强。“五强并不仅仅是一个规模的指标，更多的是利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度”。董事总经理蒋铁峰表示。
事实上，地产行业格局重构背景之下，今年以来，无论是在经营业绩、市值还是土储、产品品质等方面，招商蛇口已跃居行业前五。
加配前海落地 助力招商蛇口高质量发展
这半年，招商蛇口不仅在拿地端与销售端持续发力，同时也推动发行股份购买前海土地权益，成为A股市场首单成功取得注册批文的房地产重组项目。从受理到注册生效仅用时95天，而从注册生效到重组标的资产过户仅用时10天，招商蛇口闪速完成过户。7月14日，招商蛇口发布了新增股份上市公告书，本次交易之标的资产的过户手续及相关工商变更登记、备案事宜已完成，因购买资产而新增的股份于7月20日在深交所上市。
公告显示，本次交易之标的资产为深圳市投资控股有限公司（简称“深投控”）持有的深圳市南油（集团）有限公司（简称“南油集团”）24%股权、招商局投资发展有限公司（简称“招商局投资发展”）持有的深圳市招商前海实业发展有限公司（简称“招商前海实业”）2.8866%股权。
南油集团是前海实业的19家股东之一。本次交易完成后，南油集团将成为招商蛇口的全资子公司，再加上直接收购的招商前海实业约2.89%股权，招商蛇口对招商前海实业的权益比例将增加至85.99%，两项标的资产的核心为其对应前海自贸投资合计约6.83%权益。
招商蛇口曾表示，权益比例的提升、股东结构的优化，不仅将增加公司享有的前海片区资源价值，加快前海蛇口自贸区的开发建设，也利于做强公司主营业务，改善财务状况、增强持续盈利能力，增强抗风险能力，夯实招商蛇口的综合竞争力，促进高质量发展。
据悉，前海自贸投资是深圳前海片区重要的土地持有主体与开发建设及投资运营主体，拥有位于深圳前海妈湾约80.62万平方米土地，规划计容建面约455万平方米，土地价值超千亿。
把视角放到粤港澳大湾区战略层面上，前海片区显得尤为重要。南油集团持有的核心资产为位于深圳前海深港现代服务业合作区妈湾片区的优质土地。前海妈湾片区是深港联动发展、粤港澳大湾区协同发展的重要联结与轴心，其发展受到中央和深圳政府的高度重视。
自2021年以来，党中央、国务院对前海片区定位不断提升。目前前海片区已成为深港联动发展、粤港澳大湾区协同发展的重要轴心，对粤港澳大湾区发展起到引擎作用。凭借靠近香港的优势，妈湾正在成为前海对外开放的重要门户枢纽和助推粤港澳大湾区融合发展的重要力量。
业内人士分析，通过此次重组交易，招商蛇口进一步增强对前海自贸投资的控制权，加码前海优势资源，抢抓前海政策机遇，提升其在粤港澳大湾区重要区域享有的资源价值。
招商蛇口亦表示，此次交易顺利完成，将进一步增强公司对于前海自贸投资的控制，有利于公司提高其在前海片区享有的资源价值，使公司整体价值得到有效提升，增强公司核心竞争力。
毫无疑问，招商局集团、深投控资源的注入后，前海片区发展新布局之下，招商蛇口凭借对前海妈湾片区资源的开发建设，价值兑现与发展前景可期。
引导央国企估值提升 助力“中特估”体系建设
招商蛇口此次交易的意义不仅于此。
此次重组交易亦凸显了招商蛇口在资本运作领域的丰富经验。招商蛇口通过A股并购交易加码优质资产，得到资本市场的高度认可，或受益于本轮“中特估”股票估值体系重构带来的估值提升。
自2022年11月证监会提出“探索建立具有中国特色的估值体系”以来，“中特估”概念在市场逐渐发酵，并逐渐聚焦为央国企价值重估。一些基本面优质、竞争力强、估值具备吸引力的央国企上市公司，逐渐受到投资者的关注。
长期以来，央国企上市公司大多体量较大，传统经济占比较高，且一般处于成熟阶段，过往市场投资者普遍对其业绩增长力认识不足。对比同行业民营企业及外资龙头，其估值经常被市场低估。如何提升上市国企估值成为市场重点关注的课题。有业内人士指出，结合国企改革进一步深化，以及中国特色现代资本市场建设理念的形成，未来央国企低估值现象有望受到更多重视和改善。
招商蛇口无疑是“中特估”的代表性标的。作为拥有大型上市央企与龙头房企双重身份的招商蛇口亦同样面临估值过低的情况。
实际上，近年来，招商蛇口注重修炼内功，向强调运营的新发展模式过度，积极构建自身多业态运营能力，经营性收入占比提升。
具体来看，招商蛇口各项指标稳健且健康。其负债结构持续优化，短期负债占比已不足1%， “三道红线”达标，2022年末综合资金成本仅3.89%，稳健穿过房地产行业的调控周期，融资优势凸显。2022年，招商蛇口营业收入1,830亿元，逆势增长13.9%，显著高于同行。同时，招商蛇口保持较高分红派息率，2022年现金分红总额17.8亿元，分红比例达41.74%。
此次重组交易对于招商蛇口而言更是重大利好，结合近期国资委提出的有关央企上市公司平台开展并购重组相关政策指引，通过发挥资本市场功能加码优质资产、发挥央企资源优势的重要举措，进一步打开了公司的未来增长空间。
业内人士指出，招商蛇口发挥资本市场功能提高企业竞争力、回馈投资者等方面都卓有成效，已经走在了央国企深化改革、提升市场化水平的前列，已成为“中特估”最值得关注的标的之一。
十年国企改革路，对于国企整体而言，经营绩效、债务压力和创新能力等方面均有明显的改善效果。站在新的起点，招商蛇口继续深化改革、乘势而上，作为基本面优质、竞争力强、估值具备吸引力的央国企上市公司，有望受益于中国特色估值体系进一步释放价值。在房地产新发展模式下，更好实现高质量可持续发展，并为投资者提供良好的投资机会。
