房地产估价师需要有丰富的经验和较高的专业水平。目前经国家考核认定的房地产估价师很少为个人服务。对于普通的购房者来说，如果仅仅希望做个大略的评估，不妨分两步走。
如何确定房屋的“身价”？
第一步，确定评估的基准。
在开始评估前，购房者不妨多收集几个近期发生的、地段类似、建筑结构相近的交易，以此对市场行情有个大致的了解。当然，查询大型中介的房屋广告报价，对了解行情也有帮助。不过，能够作为评估基准的数据，必须是现实的成交价格。
第二步，考虑以下三方面的因素对价格的影响。
(1)房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%；另外旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型小厅、小厨、小卫扣减10%。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为-3%，7层为-5%，3层和4层为+3%，若是楼顶则为-5%；而朝向如无朝南窗则为-5%。
(2)环境因素。环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地K的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小K分别扣减5%，省、市重点中小学K的为+15%。
(3)心理因素。如果不在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为-8%。
现在我们举一个实例来验证一下。
房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。
土地级别：二级地区。
房屋结构：混合一等；
套型：“三小”套型-10%；
建筑年代：1988年，折旧期12年-(12x2%)=-24%；
楼层：共七层，此房位于二楼-3%；
朝向：南北；
物业管理：非小区、无物业管理-10%；
学区：重点中小学+15%；
心理因素：-8%；
当地商品房价格为：4500元/平方米；
4500(原价)-[(4500x24%(折旧费)+4500x10%(物业管理因素)+4500x3%(楼层因素)+4500x10%(户型因素)+4500x8%(心理因素)]+[4500x15%(名校因素)]=2780(元/平方米)。整个公式的原理是原价减去不利因素然后加上有利因素得出结果。因此，此房的实际成交价格为14万元整，每平方米为2745元。
