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房地产行业的基本面分析

2019-07-07 14:54:35  来源:分级基金  本篇文章有字,看完大约需要10分钟的时间

房地产行业的基本面分析

时间:2019-07-07 14:54:35  来源:分级基金

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跟踪行业指数的分级B基金(行业指数基金)

跟踪行业指数的分级B基金比较简单,从这些基金的名称中很容易看出其行业分类。例如,申万菱信证券行业B基金(证券代码:150172),从名称中就能够看出它应该是跟踪某只证券行业指数的,而证券行业指数的成分股一定就是上市的证券公司股票了,因此一旦证券行业有利好的消息,它就是一个很好的投资标的。

因此,综合上面的分析,我们得到表7.7。

表7.7	基金池中投资标的基本面分析

我们将表7.2和表7.7进行整合,便得到更加完善的基金池(见表7.8)。

至此,我们对可以投资的基金标的进行了比较细致而透彻的研究,并做好了向上折算和套利风险的监控体系。接下来,我们需要对市场和行业做分析。

第四节市场和行业的基本面分析和技术分析的应用

第五章和第六章中我们分别简要介绍了股票投资的基本面分析。我们也可以将它们应用于分级B基金的投资上。

我们以国泰国证房地产B基金(证券代码:150118)为例。

基本面分析

一般投资者对于市场的分析不可能像专业研究员那么细致,只能进行比较模糊的分析,我们此处所要进行的分析,也采取这种方式。这种方式可以为一般投资者所理解和复制,具备更高的操作性。

我们所使用的资料均来自于公开市场,一般投资者都可以直接从网络上获取(我自己所经常使用的网站包括东方财富网、和讯网、腾讯财经等),本章中所使用的资料也由这些地方获取。

宏观经济分析

经过三十多年的高速发展,中国的宏观经济增速在近年来有所放缓。以前“8%”是一个市场普遍认可的增长率,但是最近“8%”已经变得闲难,经济正在进人“新常态”,即经济增长速度会放缓至7%,伴随其中的是各种经济改革措施(混合所有制、新兴产业等)。

这是未来一段时期内中国经济发展的大环境。从这个大环境着手,我们大致可以做出如下判断:

第一,经济增速会放缓,但是从世界范围来看,7%的增速仍然是一个高增长的速度,因此对于宏观经济的前景不应该过度悲观。但是,在市场数据不断验证经济增速放缓的过程中,市场仍然会做出过度悲观的反应。投资者对于“新常态”需要一个适应过程,这个过程可能会持续较长时间。因此,在经济数据出炉的前后,投资者需要特别注意风险。

第二,经济在转型之中,各个行业的发展前景并不相同,一些传统的重污染、高能耗产业可能会受到抑制,一些新的产业会兴起,受到市场的热捧。因此,股市出现全面开花局面的概率较小,结构性的行情应该是主要特征——因此,跟踪行业指数的分级B基金或许会是较好的投资机会。

第三,经济增速放缓,政府政策会相对温和和宽松。在货币政策、财政政策、区域规划政策等方面,可能出现较好的丨t页向。经济增速放缓是一个十分敏感和重要的问题.控制不好会发生破坏力严重的硬着陆,因此政府政策会比较温和谨慎。

所以,综合来判断,未来经济增速虽然放缓,但是也会有一些新的行业崛起,政府政策也会部分对冲经济增速放缓所带来的冲击,市场的投资机会仍然存在,没有必要过分悲观。

房地产行业的基本面分析

自20世纪90年代以来,房地产市场发展迅猛,房价节节攀升。地方政府为了增加财政收入,也鼓励房地产行业的发展,二十年间,房地产发展成为宏观经济中的支柱性产业之一,它所创造的价值、吸纳的就业、串联起的产业链都体量惊人。为了应对房价暴涨的局面,各届政府都出台了控制措施。这些措施或宽松或严格,目的在于抑制房价的上涨,但是却无法压制整个行业的发展。

所以,房地产行业在业绩与政策的平衡木上行走。一方面,房地产上市公司的业绩较好,而政策措施却比较严格。一旦政策有松动的迹象,房地产股票就会有所表现。

2011年中国实行的管控措施是最为严厉的,具体内容包括:二套房房贷首付比例提高至60%;对个人购买住房不足5年转手交易,统一按销售收人全额征税;商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;严格限制向房地产行业的融资等。这些严厉的政策使房地产股票的走势也受到压制,从2013年9月份至2014年2月份,国泰国证房地产B基金(基金代码:150118)的价格也几乎腰斩(见图7.3)。

严厉的政策使房地产行业的发展受到压制,政府担心这一重要行业的持续抑制发展会对宏观经济造成伤害,特别是在整体经济下滑的宏观背景之下,这种担忧更是紧迫。于是,政策上也出现了松动,先后出台了放松限购、放松房地产企业融资限制等,加上房地产行业的较好业绩支撑,房地产股票价格也企稳回升,国泰国证房地产B基金(基金代码:150118)也在8个月的时间内翻番,回到去年同期的水平(见图7.3)。

图7.3国泰国证房地产B基金(基金代码:150118)行情

运用我们在第五章中所介绍的跷跷板分析方法,我们将这些因素加到跷晓板上(见图7.4)。

图7.4房地产市场的基本面

对比这些利多因素和利空因素,我们可以做出对房地产行业基本面的基本认识。

以上,我们结合市场的基本面分析对国泰国证房地产B基金(基金代码:150118)的走势行情进行了解说。读者可以看到:

第一,对于分级B基金的基本面分析,我们只需要分析市场的大势和行业的发展趋势即可,并不需要深入了解这个行业中的每一只股票,所承担的T.作量比我们进行个股的分析要轻得多。

第二,模糊的正确即可。我们不需要做过多的定量分析,只需要关注行业的基本面变化即可。对于行业的基本面,只要方向判断正确即可。

第三,分级B基金的基本面分析并不是一件特别困难的事情,因为有非常丰富的资料来帮助我们形成结论。除了房地产行业以外,证券行业、环保行业和基金行业都有非常丰富的资料。

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