您的位置: 零点财经>股市名家>叶檀> 叶檀谈楼市:学区房要大撤退?不可能

叶檀谈楼市:学区房要大撤退?不可能

2018-12-11 17:11:13  来源:叶檀  本篇文章有字,看完大约需要11分钟的时间

叶檀谈楼市:学区房要大撤退?不可能

时间:2018-12-11 17:11:13  来源:叶檀

学会这个方法,抓10倍大牛股的概率提升10倍>>

叶檀谈楼市:学区房要大撤退?不可能

老有檀香问,为什么我们老写房地产市场啊,因为对于中产收入阶层来说,房地产价格太重要了!我们得为檀香着想。

中产收入阶层两大消费品,房子,车子,对经济如此重要,我们当然关心了。

临近年关,楼市难过。

房企轮流登台表演,只是舞台已经不是原来那个舞台。

广州复制了北京的套路,一天之内卖地260亿,超过一半的土地依旧由国企拿下。

深圳罗湖区的学区房,遭遇一场24小时危机,只有50平米以上才能免遭劫难,随后被化解。学区房陷入沉思,思考自身价值。

三四线城市棚改继续收紧,曾经的高周转、布局三四线终于反噬,曾经象征实力的千亿规模,今年开始成为活下去的底线,业绩冲刺,不成功,便成仁。

2018年底,土地、学区、棚改和房企,集体展开了一场对自我价值的拷问。

260亿土地 成交只花10分钟

12月6日下午,广州同时出让10宗商住地块,只花了10分钟,就宣告交易结束,速度之快简直就像买最热的明星演唱会门票,网页刷两遍,一块土地都不剩了。

在土地拍卖这件事上,广州与北京神奇的一致,都是国企在大量捡漏。

这次广州土拍10宗地,起拍价255.5亿,最终由9家企业竞争,有6宗地块的竞得者有国企背景,合计土地出让金189.53亿元,占出让总价的73%。

广州地铁集团成为最大赢家。

广州地铁以底价71.09亿,竞得白云区白云湖地块,折合楼面价1.48万元/平米。同时以底价63.69亿,获得番禺区陈头岗综合体地块,折合楼面价1.09万元/平米。

除了国企,第二个关键词是底价拿地。

越秀地产以17.49亿底价,拿下花都凤凰路地块三。保利以底价16.53亿,获得番禺区化龙镇现代产业园地块二。番禺安美塑料厂住宅地块,被中国铁建以17.30亿元总价拿下。

早在2018年初,广州土拍市场就有国企进场增加的趋势

上半年广州出让的17宗地块里,有11宗的竞得者有政府或国企背景。7月到10月出让的14宗地块中,只有4宗被民企拿到。11月出让12宗地块,绿城中交联合体、华润、中铁建、五矿以及广州地铁都开始加码布局。

一方面是加速供地,另一方面是广州二手房量价齐跌。

链家数据显示,11月,广州11区二手房网签量为6931宗,环比减少15%。广州市房地产中介协会数据也显示,11月市中介促成二手房签约量,刷新近33个月以来最低记录。

业主让利成为常态,二手房议价空间越来越大。

有一些房源下调报价(根据链家数据)。

1,新达城有35平米一房户型的房子,第一次放盘价是190万,现在调整为160万,下降15.8%。

2,岗贝路海棠居一套73.5平米的房源,报价主动降低38万,下降17.3%。番禺多个房源降价幅度超过10%,其中番禺沙湾板块有个房子降价45万,降幅达到18%。

全国最焦虑的二手房主是谁?

比广州二手房业主更焦虑的,也只有深圳罗湖区的家长了。

12月4日晚,罗湖区螺岭外国语实验学校,在官网更新了《学位申请补充要求公告》,对小户型学区房来了“一次性审判”。

公告主要内容包括四条:

1.住房面积小于或等于30平米的,需购房及居住满六年以上,且在深圳市内无更大面积住房。

2.住房面积大于30平米且小于或等于50平米的,需购房及居住满四年以上,且没有申请过学位。

3.住房面积大于50平米的,需购房及居住满一年以上,且未被申请过学位。

4.购房年限,均以当年4月30日为基点向前倒算。

如果家长在深圳其他区有一套大于30平米的住房,那么即使在螺岭外国语实验学校划片范围内,有一套小于、等于30平米的住宅,户口在此区,孩子也不能申请螺外小学的学位。

最悲催的是,30平米以下的学位房,必须购买、住满6年,才能获得一个小学学位。第二个学位的诞生,又要再等6年,临时购买、租住都无法满足条件。

只有50平米以上的学区房,基本没受到限制。

如果螺岭的政策被默许,后续有其他学校跟进,那么深圳30平米以下的小户型学区房溢价,几乎消失殆尽。

学区房通常是最贵的,因为教育溢价嘛!北京上海都曾经出现过天价学位房,北京的“过道学区房”最高曾经报价45万一平米。即使是天价,因为面积小、总价不高、容易套现,所以市场接受度很高。

螺岭外国语实验学校这一“创新”,遭受讨伐。12月5日深夜,螺岭外国语实验学校不得不再次公告,宣布之前的“新政”作废。

这个学校的政策是作废了,可解决不了基本矛盾。深圳人口涨个不停,公立学位一直处于紧张状态,优质学位就更不用说了。学位稀缺,各区基本都对学位进行了锁定,一套房子6年才有一个小学学位,3年才有一个初中学位。

学区房的价值危机暂时解除,一线城市的教育资源匮乏,才是最大的不确定因素。

房企夺命狂奔

如果说学区房是一线与核心二线房价强大的支撑力,那么三四线城市强大的驱动力,则是棚改——消息来了,2019年,棚改资金端大概率继续收紧。

21世纪经济报道称,2019年棚改计划中,政府购买棚改服务模式将被取消。新开工棚改项目,将以发行地方政府债券为主要融资方式。

政府购买棚改服务,就是把棚改成本暂时计入地方预算,将来收回了棚户区土地、收回拍卖后,获得的资金用来还钱。

这种方式保证了地级、县级财政的主动性,可以随时加大棚改力度。坏处是,有些城市人口、经济和财政增长缓慢,甚至出现个别资不抵债的情况,如果将来卖地不理想,购买的棚改服务可能会成为隐性地方债。

让人煎心的是,三四线城市的土地,不那么好卖了。

12月7日,易居研究院发布的数据显示,11月份,40个典型城市新房成交面积环比增长9%。其中,一线城市成交面积环比持平,同比下降11%。二线城市成交面积环比增长16%。三四线城市成交面积环比下降1%。

越来越多的房企提前回笼资金,完成目标后撤离。

克尔瑞发布的1到11月房企销售排行榜显示,千亿房企达到25家。截至11月底,金科、阳光城、新城、世茂、华润、九龙仓、龙光等房企目标完成率都在100%以上。

千亿规模曾经是房企实力的证明,现在沦为活下去的生命线。2015年千亿房企仅有7家,2016年上升到12家,2017年增加到17家,每年增长率超过60%。

万科掌门人郁亮说,未来的目标是清晰的,未来的业务非常聚焦。万科将把粤港澳大湾区、长三角和京津冀这三个城市群,再加上成都、重庆、西安、武汉等区域中心,作为投资重点。

这和国家之前点名的12个区域战略城市一致,还是北上广深和二线核心,比如重庆、成都、武汉、郑州、西安等。

年关将至,房企继续亡命狂奔,这一次比的不是谁更快,而是比谁最先回到大本营,把自己的护城河再筑高。

檀香们,准备过冬,投资自己,提升能力,等春暖花开的时候,我们就会有满满的储备。

关键字: 趋势中国铁建债券
来源:叶檀 编辑:零点财经

阅读了该文章的用户还阅读了

热门关键词

相关阅读

为您推荐

移动平均线
股票知识
MACD
老丁说股
热点题材
KDJ指标
读懂上市公司
成交量
股票技术指标
股票大盘
分时图
股市名家
概念股
缠中说禅
强势股
波段操作
股票盘口
短线炒股
股票趋势
涨停板
股票投资
长线炒股
股票问答
股票术语
财务分析
炒股软件
上证早知道
经济学术语
期货
股票黑马
股票震荡市场
理财
炒股知识
散户炒股
外汇
炒股战术
港股
基金
黄金








































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































相关栏目推荐

栏目导航

友情链接

网站首页
股票问答
股票术语
网站地图

copyright 2016-2024 零点财经保留所有权 免责声明:网站部分内容转载至网络,如有侵权请告知删除 友链,商务链接,投稿,广告请联系qq:253161086

零点财经保留所有权

免责声明:网站部分内容转载至网络,如有侵权请告知删除