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叶檀财经最新股市消息:我们判断 一线城市房价在区间震荡!

2018-10-30 15:09:26  来源:叶檀  本篇文章有字,看完大约需要11分钟的时间

叶檀财经最新股市消息:我们判断 一线城市房价在区间震荡!

时间:2018-10-30 15:09:26  来源:叶檀

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叶檀财经最新<a href='/caijunyi/290233.html'>股市</a>消息:我们判断 一线城市房价在区间震荡!

坐标北京,时隔一年后,十万元一平米的新盘再次扎堆出现。

10月21日,北京市住建委公布3则商品预售信息。

泰禾·西府大院预售6栋楼,均价每平米11.3万元。

玺萌壹号院定位9.9万元/平米。

一周前,华润昆仑城项目新开6栋预售,价格在11.4到11.9万元/平米。

同期,南三环宋家庄金茂城苑预售价在9.5万元/平米以上。

上一次北京批准10万加楼盘入市,是2017年9月,德胜门外中骏天宸开盘拿下每平米13.5万元的天价。

这一次大批量顶配豪宅入市,是北京楼市放松限价的信号么?不是。

从2017年北京楼市调控以来,默认的规则是,高端项目入市价格红线8万元/平米。2017全年,只有中国玺、昆仑域和金茂府三个项目拿到8万以上,中骏天宸一个项目到10万以上。

这次,主要是为了开发商回笼资金,进入土拍市场继续拿地。

同一时间,广州“被”传增城、南沙和花都三区放开限价,广州住建发出官方声明辟谣。一线城市的房价调控政策,从过去的稳涨幅,转为防下跌。

北京限竞房 网签率居然低到15%

北京“十万+”高端楼盘入市,存在两个背景。一,限竞房大量入市遇冷;二,土拍市场迫于指标压力,像下饺子一样大力推地。

限竞房看似不愁销,实际网签率却让人大跌眼镜。

中原地产数据显示,截至10月24日,北京已入市25个项目,合计29期15628套限竞房,网签量只有2292套,签约比例14.7%,签约均价每平米49962元。即使把已经预定、但未进行网签的限竞房算在内,合计比例也只有30%多。可怕的是,第四季度将会有1万套以上的限竞房入市。

限竞房与普通商品房最大的差别,价格!只要有北京购房资格,均可购买。为了配合限竞房,2018年5月,北京出台了限竞房转共有产权房的征求意见稿,吸引北漂上车。

无论是坐拥房产的北京土著,还是为下一代购买婚房的大妈大爷,都在观望。

媒体报道,90后北京人小洋,一连看了五六个限竞房项目,房山区周口店的项目均价2.3万,总价200多万,价位合适,但位置偏远,房屋后续出租也成问题,小洋最后选择放弃。

住惯了城区,很难适应远郊,在北京这样的超级城市里,住远郊等于住在卫星城。诸葛找房数据显示,近郊有39个限竞房项目,主城区有24个,远郊区有7个。很多老北京人不想驻扎到郊区去。

一直想给下一代买房的周阿姨,之前看上石景山一套新房,每平米6.3万,精装,但房子层高26层,看不上眼。加上部分限竞房有5年限售,从交房到拿房本就需要2、3年,前后需要接近8年后才能交易。周阿姨短期不会搬过去住,地处偏远比较难出租,只能空置,也不划算。

吸引不了北京土著,潜在群体又观望不出手,限竞价房网签一路走低。

土地市场“大推地” 试探开发商

虽然限竞价房卖得不好,但阻止不了北京大规模推地。

10月22日,北京挂牌出让4宗限竞房用地,2宗共有产权房用地。10月24日,又迎来8宗土地入市,其中6宗住宅用地,另外2宗是商服用地。除了位于延庆的商服用地采用招标,其余地块都将和22日的6宗地块一起,在11月26日公开竞拍。

12宗土地同日竞拍,在北京土拍市场上很少见。

有一种可能是,北京需要完成全年供地指标,于是加速推地。

《北京市2018年建设用地供应计划》显示,2018年北京全市建设用地计划供应4300公顷,其中住宅用地1200公顷,与2017年持平。但截至第三季度,北京住宅用地供应量同比明显减少,还出现了7宗流拍。

最明显的是白盆窑地块,这是一块被回炉的土地。

2018年1月,以共有产权房地块出让一宗宅地,因为没有企业参与导致流拍。北京市规土委资料显示,当时共有产权房预计售价43000 元/平米,地块起拍价50.58 亿。

现在这块地被分为两块限竞房宗地:一块建设用地面积,楼面价每平米43166.273,另一块楼面价每平方米58664.084,但售价均不超过每平方米67702元,开发商估计不太愿意玩。

北京完成2018年供地目标压力山大。

北京以前出现过多次未能完成供地任务的情况。2014年,市计划供地总量为5150公顷,实际完成61.4%。2015年,北京市计划供地4600公顷,实际完成计划的50%。除了2017年,全市商品房用地供应达到721公顷,计划完成率111%。

在加速推地的同时,北京试探开发商底线,主动示好。

10月24日挂牌的地块中,延庆新城03街区会展中心东侧地块,挂牌出让起始价 8.1250亿,竞买保证金为1.625亿,并且该地块没有对住宅的销售价格作出限制。

不限价听上去很诱人,但前提是开发商还有资金,还有动力去拿地。

一线城市 防房价下跌

距离北京2000多公里外的广州,之前传出取消限价限购。

《每日经济新闻》当时的报道是,参会人士称,10月19日增城召开房地产市场调控会议,主要内容包括,10月22日开始实施,签约价下限不能超备案价10%;一经定价半年不能调价,一次申报不能反复调整;价格原则上不能申请上调,只能下调,下调需提出申请。

广州住建委连夜说明,强调两点:一是严禁开发企业拆分价格报备,也就是所谓的双合同不能再出现,二是将对新建商品住房预售和网签价格进行优化。

这是什么理解,广州住建委很冤,不希望市场将会议理解为放松调控,但预防房价下跌确实很重要。

广州郊区的房价,在国庆节期间已经开始回调。

位于南沙区黄阁板块的保利南悦湾,均价介于2.1万到2.3万元/平米之间。该楼盘国庆期间曾推出一口价,约为1.8万元/平米。销售人员还表示,国庆之后还有优惠,可以最低到1.9万元/平米。

相比之下,北京的顶级豪宅开发商,好不容易跨过备案价门槛,却只能眼睁睁地看着客户流失。

一位豪宅代理表示,一些顶级豪宅的传统买家正在流失。因为税收门和娱乐限薪令的出台,娱乐影视圈买家减少,互联网金融行业、投行等业务规模萎缩,资金能力削弱。传统的豪宅买家人群,IT互联网产业高管人群,从开发商名单上逐渐消失。

限竞价房的开发商一样难受,产品同质化,去化率又很低,除非主动降价,否则就要减配。

《北京商报》采访了一位开发商,日子不好过。热门板块同时有三家开发商限竞房竞争,建筑面积在30平米,开盘时间又类似,都在十一期间取得预售证,不约而同地定在2019年清盘,争抢客源非常激烈。开发商的想法是,与其到后期无奈降价,不如现在抢先降价走量,给集团冲个业绩,利润什么就别多想了。

北京作为楼市标杆城市,正在面对的是这样一个市场:限竞房熄火,豪宅硬着头皮十万加入市,土地市场忙着下饺子推地,开发商拿地心有余力不足。

谁来买单?

买了单的豪宅和限竞房业主,会不会组团维权?无论谁来买单,总之先止住下跌趋势,把下跌苗头在萌芽状态就扼制住,同时,房价也不能大幅上涨。

我们判断,房价在区间震荡,这就是主要原因。

关键字: 趋势股市板块
来源:叶檀 编辑:零点财经

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