金融危机在2008年秋全面爆发前数月，关于次贷市场动荡的言论其嚣尘上。而早在2008年春季，南佛罗里达州就提前感受到了次贷市场的震荡。在罗德岱保(Lauderdale), 当汽车驶出高速公路时，你立刻就能察觉到市场动荡的气息，在出站口旁个破旧的标牌上写着:“寻求投资者:房产按估价的50%出售。”这还仅仅是个开始。进人该城的主要街道一拉斯欧莱斯大道(Las Olas Boulevard)后，映入眼帘的景象更是萧条。在这条滨水街道上,几乎所有房屋和公寓都有一个旧得泛黄的标识:待售:抵押贷款经纪人的办公室也是大门紧闭，门上贴着“出租”的标识:就连教堂也是等待出售。
罗德岱堡市中心多是空置的大型公寓房。随着空置和被收回房屋的数量逐步攀升，剩下的住户不得不支付更高的資产持有税和飓风保险费，从而进一步加大了贷款违约的风险。环視四周，许多公寓房正在施工之中。南边的好莱坞遍地是密密麻麻的工地起重机:再远点，是迈阿密，那儿的公寓房更是數不胜数。
在罗德岱堡市中心的河岸边坐落着该城的标志性建筑:斯特拉纳汉屋宅(the Stranahan House)。这座小白屋原先是个交易所，其修建者为罗德岱堡的商业先驱弗兰克.斯特拉纳汊(FrankStranahan)。每一本罗德岱堡的旅游手册都会告诉你，斯特拉纳汉正是在这里打理生意、管理邮局以及监督首座市政府大楼的修建。然而，人们不愿谈起的是，斯特拉纳汉是自杀而亡的。经济大萧条之时，他不堪重负，跳入了房前的河里。
南佛罗里达的房产业历经兴衰起伏，甚至可以以时而门庭若市、时而门可罗雀来形容。市场低迷不过是种委婉的说法，其实就是市场大面积恐慌。市场低迷有多严重，是与之前几个月市场乐观情绪有多过分直接相关的。市场繁荣时期，为了争购房产，买家宁愿在楼盘外连夜排队，甚至安扎帐篷住在待售楼盘楼F。与当时的贪婪情绪形成鲜明对比的是，而今的市场一片恐慌。恐惧与贪婪就是一个硬币的正反两面，它们不仅存在于南佛罗里达的房地产市场，更扎根于我们的人性之中。
马修(Mathew) 的故事彰显了人类的韧性，也暴露了人类的通病一过度自信。过度自信可以用来描述许多信念或想法，但对行为经济学家而言，它的意义没那么宽泛，要具体得多，指的就是投资者坚持认为过去的趋势会延续到将来。比方说，马修胸有成竹，坚信房价只会-涨再涨。
马修的故事还表明了其他一些事情，那就是变化的监管政策与按揭贷款行业政策助长了马修的自负情绪，撑大I他对承担风险的胃口。如果马修用他在房地产投资中使用的那种程度的杠杆来进行股票保证金交易的话，他就会发现这完全是违法的。
美联储的保证金要求严格地限制了利用信用购买的股票数量。根据美联储的规定，差额股票的最高货款额度为50%。这项规定始于1974年，之后未曾更改，沿用至今。而在1934-1974年间，美联储根据市场的变化而调整保证金的高低，并将之作为打击市场过度投机的工具。至少在股票监管方面，美联储始终没敢忘记1929年的股市崩潰以及追加保证金在那时所扮演的作用。
我在罗德岱堡采访的这位私房房主马修经历过房市繁荣，我想通过他了解市场疯狂时期人们的心态。罗德岱堡的布罗沃德县与迈阿密的戴德县，以及拉斯维加斯和风凰城都是美国次贷疯狂投机的中心地带。
他要求我以“马修”这个名字称呼他(我隐藏了他的真名，也别除了其他可能暴露他身份的信息，不过，我们所谈的内容是未经制减或修改的)。他经常去教堂，而且只愿意在去教堂的这段时间接受我的采访。和许多人一样，房市崩溃后，他便成了一个虔诚的信徒。贝尔斯登的前CEO詹姆斯.凯恩在公司倒闭、损失9亿美元之后，也沉浸于宗教，希望从宗教信仰中获得慰藉，领悟人生。
马修住在西罗德岱堡的一个乡村俱乐部社区，这个社区有些年头了，它没有安全门，我可以直接驾车而入，途中除了婉蜓盘曲的公路，就是公路边随处可见的挂有“待售”标识的房屋。在这个社区里，有些房屋的院子打理得很规整，有些却杂草丛生。马修的房子与众不同:房子四面被6米多高的树篱所色围。马修就坐在后院的躺椅上，旁边是游泳池和室外厨房。
马修55岁左右，待人既不热情，也不冷漠。他对我说的第一句话就是，他的后院大得可以打高尔夫。我想他是话里有话，-是炫耀他的后院足够大二是想表明，以他的身份，并不是住乡村俱乐部的人，不过是来这儿消遣而已。后来，他吐露真言，他已经住不起豪宅了。他将身子往后靠了靠，享受着佛罗里达的阳光，给我讲起了他的投资故事，镇子上许多人也对他的投资故事津津乐道。
“我总共买卖过45套房产，都是那种美国人梦想中的房子，大概232-650平米。我将我的业务称做‘耕耘’。这些房屋都离我不远，我从起床到抵达花不了几分钟。我最快两个月就能卖掉手里的房子，一套房可以使我赚六位数。”
起初，马修是与人合伙买房倒卖:“最初，我用的是别人的钱。不过后来我开始单干，用自己的钱。”说是自己的钱，其实指的是他从银行获得的按揭贷款，面他的贷款都使用杠杆:“我用按揭贷款买房，我出20%的钱，其余的钱银行出。”
马修的妻子曾警告他不要忘乎所以兩大举借債，但是马修说:“我反驳妻子说:持有房产和把钱存在银行是一回事。强词夺理是我的强项，而且当时市场也发展得欣欣向荣。”
不光是投资者相信房价会只升不降，每天的报纸也在宣扬，随着婴儿潮一代人相继退休，南佛罗里达州的人口会不新增加，为房价上涨创造动力。事实上，危机来袭之时，布罗沃德县与戴德县的人口已经开始下降。
早在2005年，房地产市场就开始陷入衰退。当时的马修拥有12套房产，他成功卖出了5套，面剩余7套压在手上迟迟不能出手。同时，这些房产的按揭贷款仍然列在银行的资产负债表中。
马修实事求是地说:“刚刚开始时，市场交易招摇欲坠，随后全盘崩溃。这么说吧，我已经连续18个月没有支付按揭贷款了，但银行并没有催我。”
因此，严格说来，马修井没有违约，只是“拖欠”而已。他也没有宜布破产——他的妻子有份工作，可以提供收入来源(我采访马修的那天他的妻子正在外工作，但马修不愿透露他妻子的工作地点)。他们已经不再属于乡村俱乐部，然而他们还是可以在那儿打高尔夫,在公用场地花14美元就可以打一轮。马修没有办信用卡，因为他如果真要破产的话，他不愿让银行为他埋单。他解释道:“我是非常虔诚的信徒。”
他接着说:“我做生意绝不会坑人。我与别人做交易都是追求双赢，没有人因为和我做生意面损失一分一毫，当然，除了现在的银行以外。我手头没有钱，不然我肯定会支付银行按揭贷款。我是个诚实守信的人，银行放心借款给我，觉得我是个风险很小的信用对象，我自己也这样认为。结果市场不争气, 使大家陷入困境。”
我注意到游泳池的水非常浑浊，很明显，他很久都没有清洗泳池了，更没有在里國游过泳。
马修告诉我:“我将卷土重来，东山再起。我又不是只当过一次百万富翁，也不是第一次经历失败。我曾遇到过命悬一线而死里选生的情况。我不知道市场最后会怎样发展，也许我会有幸再次成功。”
要是利用杠杆进行房地产交易的话，应该是畅通无限的，而利用杠杆操作股票，你就需要投入50%的资金。在过去，银行只愿贷款给有偿付能力的人，然而，到了泡沫经济时期，一切都变样了。
其中一个变化是《社区再投资法》(Communiny Reinvestment Acr)。该法策于1977年开始实施，其目的是解决银行拒绝向贯穷社区货款的现象，该法的制定将这种“经济歧视”视为非法。这个法律长期以来来受重视，很少使用，直到克林顿当局时期，政府对该法重新做了阐释，并开始积极推行。
现在，银行都必须证明它们积极地贷款给低收人人群，而这部分人群存款少、债务多，信用记录也是千疮百孔。由于法规约束，房利美和房地美必须购买大量这类贷款，作为”低收人家庭住房保障目标与子目标”的部分。但是，政府的干预确实放松了按揭贷款的标准，可这只是部分原因，还不能完全解释马修这样的案例。更重要的是，按揭贷款行业不断发展壮大，都想从政策缺口中分得一杯羹，该行业发生了巨变，让人都认不出来了。
它不再关心借款人的信用质量,实际上,它似乎是“有货必应"，完金没有限制。追逐新的貸款成了它的唯一目标。整个行业都认为找到了处理风险的方法:获取像按揭贷款这样流动性较差的资产，然后通过金融资产重整，将之变为可交易的证券。人们給这种当代版本的“炼金术”取了一个名字——证券化。
