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通缩危机来了我们该怎么办?通货紧缩背景下怎样买房和投资房?

时间:2018-09-22 07:45:04  来源:通货紧缩  本篇文章有4070字,看完大约需要14分钟的时间

通缩危机来了我们该怎么办?通货紧缩背景下怎样买房和投资房?

时间:2018-09-22 07:45:04  来源:通货紧缩

与物价普遍上涨的通胀相反,通缩会显得消费者的购买力增加,也就是“钱更值钱”了,这看起来很好啊!不过持续下去的结果就是,企业债务负担加重、失业率上升,进而使得整个社会的财富缩水。显而易见,在通缩的情况之下,每个人的小家庭是不可能独善其身的,我们教你三招轻松面对通缩。

第一:保持现金充裕

在通缩环境中,当然是现金为王。虽然持有现金没有太多利息收益,因为那个时候,储蓄类产品的利率、货币市场基金的收益率都会比较低,但物价下跌相当于现金增值,而且持有现金能拥有最大的灵活性。

第二:尽量不要跳槽

通货紧缩导致的经济衰退首先体现在企业方面:一是物价的持续、普遍下跌使得企业产品价格下跌,企业利润减少甚至亏损,这将严重打击生产者的积极性,使生产者减少生产甚至停产;二是物价下跌引起的企业利润减少,企业普遍不愿意招人,甚至有的企业还有裁员,这将使失业率上升。

因此,在通缩期间,除非你很牛,否则还是少跳槽或者不跳槽,因为那时要找到一份心仪的工作将会很困难。

第三:保持灵活的投资策略

一般来说,通缩对于股市有短期提振的作用,因为有降息的预期,但长久的通缩对股市而言则是一坏消息。因为持续的物价下跌和需求疲软最终会导致企业利润减少,从而使得企业的基本面发生变化,股价将下跌。

债券方面,通缩的状况之下固定收益的国债是防御通缩最好的武器,因为其周期长,而且收益率是锁定的。

通缩环境下,大宗商品、房地产和其他资产的价格往往会出现下跌。特别要当心商业地产和住宅地产,因为目前房价总体水平已经涨幅过高、过快,如果房地产自身的调整需求与通缩的大环境叠加,则降价是大概率事件。此外,对应房地产领域的房地产信托基金等投资产品的日子也不会好过。 

通货紧缩背景下怎样买房和投资房?

一.通货紧缩下的买房经

来自深圳发展银行杭州分行个贷中心的理财师周东金一上台,就给台下就座的200多名房友上了一堂经济学基础课。“面对即将到来的通货紧缩,普通购房者在置业时需要考虑怎样才能保护自己的资产安全。”周东金说,理财的目的是实现资产的增值和保值。对于普通城市居民来说,房产在家庭资产中占了很大比例,房贷支出是家庭最主要的开支之一,因此保证房贷资金安全,就是家庭理财的主要目的之一。

根据国家统计局12月11日公布的数据,上个月居民消费品价格指数(CPI)同比增长2.4%,连续第7个月回落,终结了此前连续23个月负利率的局面。同时,当月我国工业品出厂价格(PPI)涨幅也比前一个月回落4.6个百分点。这些数据都是经济即将进入通货紧缩的前兆。

而在通货紧缩中,一般的购房者会遇到什么风险呢?周东金说,对于个人而言,在通缩周期中,遭遇失业可能性将会明显加大。背负房贷的家庭也会在不知不觉中加大负债率。“通缩周期中,物价下降了,购房者手头上的房子实际价值缩水了,而欠银行的房贷却没有减少,所以资产负债率相对会上升。”

面对未来可能的困境,一方面国家已经对房产市场提出了一系列的暖市政策,在税收、利率方面给予优惠,尤其是对于首套自住住房的贷款利率下调30%,创历史之最。另一方面,周东金建议购房者可以早做打算,在房产价格处于下跌通道的时候,减少自己在房产方面的负债,确保财务安全。“具体来说,大家每个月的房贷负担额不能超过自己收入的50%,要量入为出;其次现在购房仍要以自住为目的,不要贪便宜多买几套投资,否则一旦收入波动,很快就会被房贷压垮。”

二.暖市政策为购房者省下的税款真不少

杭州市财政局综合征收管理局综合科科长徐冬梅还没上台就被房友们围住,大家都想对最新公布的收税政策有个直观的认识。为了让普通购房者理解这些复杂的税收政策,徐冬梅把国家及杭州市在10月、11月出台的一系列税收减免和补贴政策,深入浅出地进行了解读。

徐冬梅介绍,从11月1日起,国家调整了房地产交易税收政策,以一套建筑面积为90平方米、总成交价为100万元的房产为例,按照之前的税收政策,其所应该缴纳的契税为成交总额的1.5%即1.5万元,如今,契税税率统一下降为1%,应该缴纳的契税为1万元,减少了5000元;同样是该套住房,原来其所应缴纳的印花税为成交总额的0.05%即500元,如今可全部免去。而购买90平方米到140平方米(含)的住宅,综合负担率也由1.55%下降到0.3%;购买140平方米以上的住宅,综合负担率由3.05%下降到3%;就算是出售140平方米以上的住宅,综合负担率也可由7.15%下降到6.6%。

同时,根据杭州10月14日出台的24条新政中的税收补贴政策(注:补贴政策不同于减税政策,补贴时税收缴纳比率不变,补贴款项实行先征后返),可以享受契税和印花税税额80%的补贴。也就是说,这套总价100万的住宅,原来缴纳契税税额是10000元,享受税收补贴8000元,实际支出是2000元,印花税税额500元则得到全免,大大节省了交易成本。什么是杭州市定义的普通住宅?徐冬梅说,容积率1.0以上、建筑面积140平方米(含140平方米)以下的商品房,目前都被暂定为普通住房。

同样,对于普通二手房,也是有税收补贴的。其中契税和印花税仍旧享受税额80%的补贴,另外对于二手房交易中特有的营业税、城市建设维护税则给予80%的补贴,个人所得税则有税额32%的补贴。另外,除了补贴,卖房者在售房前后一年之内新购住房的,还可以再享受个人所得税的抵免或退还。

三.自住买房和投资买房

“保留实力,减少出血”是浙江中原品牌管理总监王慧向购房者提出的一个建议。面对相同的经济形势和暖市政策,王慧给了投资、自住两种人群完全不一样的建议。

对于投资者,王慧建议他们不要只持有现金与证券,还可以在投资组合中保留房产,但投资者也应该认真考虑自己的经济能力,如果借贷比率超过房价的一半,就该果断减持,套回现金去还债。

在王慧的投资经中,她会保持四成地产、一成黄金,至于股票、债券、钞票的比例,则灵活地自由转换。经济增长的时候,股票比重高一些;经济萎缩的时候,债券与现金比例高一些。最好保有一半实物,目的并不在于增值,而是在于保险。如果是可以产生收益的商铺、写字楼,还可以起到稳定现金流作用。“在投资市场上,蒙受损失容易,追回损失困难,因此最重要的是不要令自己失去翻身能力。”王慧提醒说。

对于自住型购房者,王慧建议按照自身需要与负担能力去作决定。“买房子和买衣服一样,你可以从9折等到3折,但自己喜欢的款式却会越来越少。因此自住型购房者不一定要等价格最低的一刻才入市,要是硬追求这个时点就有可能错过改善生活的机会。”

王慧介绍,在金融海啸影响下,短短三个月里,香港楼价已跌了近两成。不过,很多看房子的自住型购房者依然担心楼价尚未跌到最低的水平怕“吃亏”。其实,真到了最便宜的时候,合适的房子很可能已经被挑走了。另外,购房者如果明确了“自住”这个购房目的,就不要再过度考虑投资功能。因为房产本身不是一般的消耗性商品,居住的同时也会慢慢升值,所以自住购房的第一要素还是改善生活。

四.三个自住型楼盘很受关注

除了专家讲座的环节,读者与自住型代表楼盘的交流也很火爆。此次,我们邀请了杭州城北、城东和城西三个区域的自住型代表楼盘,他们分别是:城北的南北·西岸、丁桥的广宇·上东城和西溪板块的坤和·西溪里。

通缩危机来了我们该怎么办?通货紧缩背景下怎样买房和投资房?

南北·西岸毗邻拱宸桥,是老城区桥西板块中具有一线运河河景的楼盘,拥有运河、红旗河双水岸,运河公园、石祥公园双公园等优美的景观资源。项目总建筑面积逾13万平方米,物业类型有排屋、小高层、高层,总户数998户。其周边配套较为成熟,南临公交中心站(规划中)、农贸市场(规划中),出行、生活极为方便。周边还有LOFT公园、北星公园、运河博物馆、运河文化广场、世纪联华超市、72班九年制学校、文澜中学、市二医院和运河码头公园(规划中)等配套。

坤和·西溪里位于文一西路北侧,南距西溪湿地公园约800米、北距浙江大学紫金港校区约1500米,项目总占地面积约180余亩,以一条贯通西溪湿地的五常港为界,分南北两个地块,规划住宅建筑面积约25万平方米,以合院排屋和景观电梯公寓为主。西溪里以新墙门生活为主题,以小景、雅街、幽巷、静院、敞屋等墙门生活空间元素全面演绎现代中式墙门大宅。

广宇·上东城位于杭州东北部江干区丁桥大型居住区核心区域,与武林广场直线距离约10公里。按规划,楼盘所在丁桥大型居住区将构筑“一绕、二快、三横、四纵”的区域路网骨架,形成多条与市中心相连的主要道路,再加上规划的地铁和快速公交,成就“条条大道通市区”的道路格局。楼盘由上东领地、上东臻品、上东名筑3个紧邻的项目组成,总建筑面积约32万平方米(不含地下)。

关键字: 证券债券板块
来源:通货紧缩 编辑:零点财经

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