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如何看待房企的利润率?以及如何提高利润率?

时间:2018-09-27 23:01:09  来源:销售利润率  本篇文章有5284字,看完大约需要18分钟的时间

如何看待房企的利润率?以及如何提高利润率?

时间:2018-09-27 23:01:09  来源:销售利润率

近几年来,在全国城镇特别是大中城市房价持续高涨的过程中,关于我国房地产行业的利润率是否过高的争论非常激烈。正确认识该问题,是准确判断房地产市场形势、树立科学房地产发展观的前提,因此该问题的研究十分重要。 

从讨论我国房地产行业利润率高低的现有文献来看,许多研究者的切入角度过于单一,因此其论证不够严密,观点不够全面,说服力不强。为了加深对房地产行业利润率水平的理解,本文将从多个角度审视该问题。

2012年品牌房企销售业绩仍全线飘红,万科集团、保利地产、万达、绿地集团均跻身千亿俱乐部,中海地产、恒大集团等房企紧逼千亿,但房企利润率却普遍下降,“增收不增利”逐渐成为业界的一种担忧。正如万科集团副总裁毛大庆所言,“去年虽然房子卖的钱多了,但是我们的利润却在不断下降”。   “只有当潮水退去的时候,才知道是谁在裸泳”,这是巴菲特论道股市的名言,用在房地产市场也同样如此。相对于被置之于焦点的销售额,利润率更能反一家公司的赚钱能力。   作为反映公司盈利能力的一项重要指标,净利润率(又称销售净利率)是为净利润和主营业务收入的比值。比较2012年众多房企的赚钱能力,销售收入没有突破千亿人民币的中海地产,近年却堪称闷声发大财的范本。

尽管房企逐渐回归合理利润率,但在商言商,赚取尽可能高的合理利润才是王道。上市房企净利润率普降   综合近年多家上市房企公布的年报、快报及机构统计数据来看,房企的净利润率正呈现逐年下降的趋势。根据链家地产市场研究部统计的29家样本大型上市房企,2012前三季的净利润率为12.45%,同比下降11个百分点。   另据中原地产的统计显示,截至1月14日,已发布业绩快报的房企中,25家标杆上市房企2012年销售额总计为9664.58亿元。但以标杆房企2012年半年报和三季报的销售净利润率作为其2012年的销售净利润参考对比,自2007年以来,标杆房企的销售净利率呈现明显下滑趋势,已从2007年的24%下滑到2012年的18%。   万科发布2012年业绩公告称,2012年销售额1412.3亿元,营业收入1031.2亿元,同比增长43.7%,实现净利润125.5亿元,同比增长30.4%,创下近20年来最高纪录。

尽管万科净利润创下新高,但净利润率却有所下降。2012年万科净利率为13.08%,较2011年下降1.93个百分点。据万科方面表示,出现净利润率下降,主要是因为净利润增速慢于主营业务收入增速,因为价格下降导致项目结算毛利率和净利润率的下降。据了解,2012年万科结算毛利率36.4%,同比下降3.3个百分点。   据业内人士介绍,净利润率为净利润和主营业务收入的比值,如果主营业务收入增长率快于净利润增长率,则公司的净利润率会出现下降,说明公司盈利能力在下降,相反则说明公司盈利能力在增强。   万科集团总裁郁亮表示,去年利润率的下降,是因为结算的主要是前一年卖的房,所以包含了价格调整因素。郁亮称,未来地价占比越来越高,各个城市拆迁成本越来越高,劳动力成本也会越来越高,这些都会影响利润率。   去年签约金额1017亿的保利地产对其业绩表示符合预期,但结算利润率略显下滑。 其在2012年快报中称,2012年实现营业收入689亿元,2012年净利润率为12.1%,而2011年净利润率为13.8%,按年下滑接近2个百分点。   旭辉地产年报显示,公司极力维持负债水平于70%以下,毛利率则由2011年度的34.2%降至2012年的23.7%。此外,如高新发展绿景控股大龙地产华丽家族等房企净利润下滑幅度在100%至250%之间,其中高新发展预计净利润最大降幅为224%。 

销售均价走低

  销售均价走低及成本拖累 

业内人士认为,导致利润率下降的直接原因是房企销售均价下跌,尤其是2012年上半年,很多企业以价换量,让出了很大的利润空间。根据中指院统计数据,去年销售额位于前50名的房企销售均价为每平米10006元,较2011年整体下降9%左右。   从全年情况看,万科2012年销售均价为10901元/平米,低于2011年的11303元/平米和2010年的12049元/平米。销售均价的下降使得万科年度销售额超过 1400亿元,但同时也拉低了利润率水平。销售业绩同样出色的恒大地产,2012年销售均价为5962元/平米,同比下降10%左右。 此外,近年来开发成本逐渐上升。据业内人士介绍,房地产开发成本中,土地出让金所占比例至少在20%-30%的水平,综合各项税费大概在20%左右,近年来融资成本走高约在10%-20%,此外还有建安成本等。   在明源地产研究院资深咨询顾问徐颖看来,如今土地成本这一块占比更大了,由于规模化的企业在2000年到2010年之间的企业净利润90%以上来自于土地升值,但是土地溢价的时代已经成为过去时,因此行业利润率下降是必然。   多名开发商在接受记者采访时均提到,近年用人成本快速上涨,也使得利润下滑,不但高管需要绩效激励,建筑工人的成本也在提高,如北京工地普通泥瓦工一天的工资都在250元以上,而且薪酬必须当月结账,这使得房企的资金压力很大。   此外,融资成本走高也是一个重要因素。尤其是中小型上市房企最容易进入资金高杠杆、毛利率低的不良循环。近年来中小房企其赖以生存的信托,其融资成本大多超过15%,20%到30%的也大有人在。   勤练内功提升利润率   在业内人士看来,未来通过多元化手段降低成本提升利润率已经显得非常关键,包括通过管理、产品标准系列化、成本控制、融资成本等多方面,对利润率等盈利能力进行提升。比如,保利地产管理三费的成本控制能力极强,中海和华润在营销成本上的严控水平高。尤其是中海地产凭借高利润,一直被誉为是最赚钱的房企,这使得“为什么中海卖的比你少,利润却比你高”几乎是每年万科股东会的必答题。   来自中海地产的内部资料显示,2000年至2009年,中海地产的净利润复合增长率达到46%,位居行业第一,即便是经济最为低迷的2008年,该数据依然高达20.8%。近三年中海地产净利润连破百亿,净利润率则一直在30%左右。   中海地产相关负责人表示,中海的取胜之处在于其严格的成本管控及运营管理,融资上则凭借在香港较低的融资成本取胜。此外,有业内人士指出,中海定位于周转率较快的高端产品,且合作开发项目不多,利润较高也是情理之中。   在宋延庆看来,房企应推行标准化产品线,通过快速提高投资决策,产品定位策划,规划设计和招采等环节效率,来提高周转率。由于推行标准化,设计费用和部品采购价格资金成本等都会大幅度降低,进而使得开发成本和费用可降低5%以上。 明源地产研究院在估算房企2012年按城市分类利润指标贡献时指出:一类城市利润率不低于15%;二类不低于13%;三类不低于10%。   保利地产副总经理余英就曾明确说:“掉队的都是输在一线城市。”在他看来,一线城市的销售必须占总销售额的40%-50%,二线城市销售占30%-40%,其余为三四线城市贡献。业内人士认为,2012年,以三四线城市为主的恒大地产、碧桂园等房企跑输大市,而以一二线城市为主战场的保利地产,成功跻身千亿俱乐部,同比增速超过38.9%。   业内人士还认为,由于合作开发会摊薄房企的利润率,因此应当适当调整。中房信分析师朱一鸣分析认为,万科在去年新增加开发项目78个,其中有46个属于合作开发项目,合作开发项目占总项目的比重为60%,较2011年的73%下降13个百分点。万科等品牌开发商在坚持以合作开发模式为主导的规模扩张策略时,不排除今后会降低合作开发的力度。

与收益率匹配 

与收益率匹配

据业内人士介绍,只关心利润率还不够,即便利润率高,如周转率、杠杆率较低,也会拉低房企的赚钱能力。对于上市公司来说,更应看净资产收益率(即净利润率、杠杆比率、资产周转率连乘的总和),也就是俗称的投资收益率。收益率越高,说明投资带来的收益越高,反之则低。   郁亮近期即表示,从股东的角度,真正重要的也不是利润率,而是净资产收益率。万科最近几年利润率下降,但净资产收益率在提高,这是一个结果。   根据中国指数研究院的测算,2011年全国一百强房企的净资产收益率均值仅为19.5%。业内人士表示,要提高收益率,应通过三个方面,即融资金融化有利于提高杠杆率,标准化有利于加快存货周转速率,精细化和品牌化有利于提高利润率。   有机构预测,总体上房地产行业将延续高周转的开发战略,但根据政策和行业的变化或有适当的调整。克而瑞最新报告指出,一线地产商在2012年调高周转率之后,今年将放缓周转提高利润率。   但张宏伟提醒,房企在侧重提高利润率的同时,还是应加快开发速度、销售节奏,以补充现金流。郁亮则称,在利润率水平受到控制的情况下,未来万科将通过提高周转,提升管理水平、精细化程度来继续提高净资产收益率,提高为股东创造价值的能力。   “快速周转、资本运作与土地储备力撑保利未来发展”,保利地产有关负责人表示,2012年公司销售整体去化率高达八成,远高于前年的68%。据了解,保利地产董秘黄海去年12月初就表示,2013年公司仍将坚持以一二线城市和普通住宅为主的高周转销售策略。   机构数据显示,高周转房企在去年都取得了较好业绩。“以开发商2012年的销售面积与其土地储备面积的比值作为其周转速度的参考指标,可以很明显地将十大标杆房企划分为三类”,中原地产报告分析,高周转企业仅有万科一家,其年土地储备周转率达到31%;大部分企业属于均衡周转的房企,包括利、恒大、华润、金地、招商、中海,其平均的周转率为17%;而富力、绿城、雅居乐的周转速度则明显偏慢,平均值仅为9%。   值得一提的是,部分走高端路线的房企也通过提高周转获得了较好的收益率。宋延庆表示,尽管高端产品往往利润率高,但是受调控影响,追求高溢价的房企增长缓慢,但也有例外,如绿城去年就将销售均价控制到了两万以内,融创做高端时也做到了高周转。 

考虑周转速度  

此外,融资成本被认为是保持高利润率和收益率的关键,朱一鸣认为,大型优秀房地产企业继续提高自身的资产负债率,凭借财务杠杆,继续保持收益高增长。融创中国董事长孙宏斌此前在多次接受记者采访时均提到,“有钱为什么不借,负债率高并不能绝对说明什么”,在他看来,关键是要看现金流和周转速度能否跟得上。   因此,业内人士认为,不只要重视利润率,还应注重周转及降低融资成本,使得收益率与其匹配。华远地产董事任志强此前就对比说,万科2011年全面摊薄的净资产收益率为18.2%,华远加权平均净资产收益率达20.94%,“华远能用更少的资产,为股民赚更多的钱。”

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