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任泽平谈股市:美国纽约市房价42年8倍,皇后区表现更优

时间:2018-10-05 23:22:28  来源:任泽平  本篇文章有1393字,看完大约需要5分钟的时间

任泽平谈股市:美国纽约市房价42年8倍,皇后区表现更优

时间:2018-10-05 23:22:28  来源:任泽平

美国纽约市房价42年8倍,皇后区表现更优

美国纽约市房价42年8倍,皇后区表现更优

纽约有多重涵义:纽约市、纽约都会区、纽约联合统计区等。其中,纽约市土地面积为789平方公里,2015年人口855万;纽约都会区(New York-Newark-Jersey City Metropolitan Statistical Area,NY-NJ-PA MSA)面积约1.7万平方公里,2015年人口2018万;纽约联合统计区(New York-Newark Combined Statistical Area)由纽约都会区及毗邻都会区组成,2015年人口2372万。从人口看,由于美国经济重心向西海岸、南海岸偏移,1950-2015年纽约地区人口虽基本持续增长,但增幅84%远小于洛杉矶地区的328%,这使得纽约地区的人口占比明显下滑。期间,因人口郊区化及制造业衰退,纽约市人口在1950-1980年从789万减至702万;后因城市更新及产业转型升级等,回升至2015年的855万。

1975-2017年,纽约市房价上涨8.1倍,高于美国平均水平,但低于纽约市周边及洛杉矶地区房价涨幅。根据美国联邦住房金融局(FHFA)统计,1975-2017年,美国、纽约市、纽约-泽西-白原分区(纽约都会区分区之一)、洛杉矶-长滩-格伦代尔分区(洛杉矶都会区分区之一)房价分别上涨5.6、8.1、9.5、13.9倍,年均增速分别为4.6%、5.4%、5.7%、6.6%。纽约-泽西-白原分区房价涨幅虽不及洛杉矶-长滩-格伦代尔分区,但仍显著高于美国平均水平。此外,1975-2017年美国名义GDP上涨10.5倍、年均增长6.0%,M2增长12.7倍、年均增长6.4%。这意味着,纽约市和纽约-泽西市-白原分区房价跑输同时期美国名义GDP和M2,而洛杉矶-长滩-格伦代尔分区跑赢。

在纽约都会区内部,纽约分区房价近35年上涨4.73倍,在纽约都会区四大分区中位居第二。除纽约-泽西市-白原分区外,纽约都会区还包括NassauCounty–Suffolk County、Dutchess County-Putnam County、Newark三个分区。四大分区房价走势基本一致,但NassauCounty–Suffolk County分区涨幅最大、纽约-泽西市-白原分区其次,然后是Newark分区和DutchessCounty-Putnam County分区,1982-2017年分别上涨5.54、4.73、3.79、3.19倍,年均涨幅分别为5.5%、5.1%、4.6%、4.2%。

在纽约市内部,曼哈顿区及皇后区近30年房价上涨超过2倍,高于纽约市和纽约分区整体水平。1987-2017年,纽约市曼哈顿区房价上涨2.14倍、年均上涨3.9%,皇后区(1987-2016年)房价上涨2.22倍、年均上涨4.1%,而该时期纽约市和纽约分区房价分别上涨1.41、1.43倍,年均增速大致为3%。

关键字: 股市
来源:任泽平 编辑:零点财经

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