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任泽平谈股市:法国巴黎市房价50年33倍,涨幅超过周边地区

时间:2018-10-05 23:21:37  来源:任泽平  本篇文章有1375字,看完大约需要5分钟的时间

任泽平谈股市:法国巴黎市房价50年33倍,涨幅超过周边地区

时间:2018-10-05 23:21:37  来源:任泽平

法国巴黎市房价50年33倍,涨幅超过周边地区

法国巴黎市房价50年33倍,涨幅超过周边地区

巴黎有三个范围:巴黎市(或称小巴黎)、大巴黎(包括近郊3省)、巴黎大区(包括远郊4省,又称“法兰西岛”),土地面积分别为105、761、12001平方公里,其中巴黎大区土地面积占法国的1.8%。随着产业集聚,法国人口长期持续向巴黎及周边地区集聚,1876-2014年巴黎大区人口从332万人基本持续增至1203万人,人口占比从8.6%提升至18.8%,经济份额从1990年的28.4%提升至2014年的30.4%。期间,出于控制人口以治理大城市病的目的,巴黎市有过较长时间减少,1931-1999年从289万持续降至213万,之后回升至2014年的222万。

1965-2015年间,巴黎市50年房价上涨32.5倍,明显超过法国房价平均涨幅(22.7倍)、法国名义GDP涨幅(28.1倍),年均增速分别为7.3%、6.5%、7.0%。在此之前的1945-1965年,受战后重建、婴儿潮及货币大幅超发等影响,巴黎市、法国房价分别暴涨54.1、38.3倍,年均增长22.2%、20.1%,但仍然落后于名义GDP年均增长(1950-1965年,51.2%)。

分阶段看,1966年之后巴黎市房价走势可分为四个阶段:1)1966-1990年,房价快速上涨期。该时期巴黎市房价、法国房价、法国名义GDP年均增长10.7%、9.3%、10.6%。2)1992-1997年,房价下跌期。由于1985-1990年左右巴黎市房地产投机旺盛、房价涨幅过大(其中1987-1990年连续4年上涨均超过17%),巴黎市房价开始大幅下跌。该时期巴黎市房价、法国房价、法国名义GDP年均增长-6.1%、-0.4%、3.8%,至1997年底巴黎房价惨跌至1991年的69%。3)1998-2015年,波动增长期。该时期巴黎市房价、法国房价、法国名义GDP年均增长7.2%、5.0%、3.0%。其中,2013-2015年巴黎房价连续下跌。

巴黎市房价涨幅位居巴黎大区之首。由于巴黎市土地面积较小(105平方公里),稍大于北京市东城区和西城区面积之和(93平方公里),因此我们不再对巴黎市内部房价进行分析,而是将巴黎市作为巴黎大区的核心区域,分析其与巴黎大区其他区域房价的走势差异。根据法国统计局(INSEE)数据,1997年4季度至2017年3季度,巴黎市房价涨幅达2.95倍,明显超过近郊三省的1.97倍、远郊四省的1.43倍、法国平均的1.38倍,以及该时期法国名义GDP涨幅(0.8倍)。近郊三省Hauts de Seine、Seine St Denis、Val de Marne房价涨幅分别为2.03、1.91、1.88倍。远郊四省Yvelines、Val dOise、Seineand Marne、Essonne房价涨幅分别为1.51、1.50、1.35、1.25倍。

关键字: 股市
来源:任泽平 编辑:零点财经

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