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黄生看金融:大转折,再见黄金时代

时间:2018-03-02 14:30:07  来源:黄生看金融  本篇文章有3399字,看完大约需要11分钟的时间

黄生看金融:大转折,再见黄金时代

时间:2018-03-02 14:30:07  来源:黄生看金融

再见黄金时代

去年花里逢君别,今日花开又一年,世事茫茫难自料,春愁黯黯独成眠。又是一年春光到,今天仿佛夏日,天气炎热。

然而这个似夏日炎炎的春天,中国房地产市场却迎来似冬天的寒意,无论是成交量还是房价,都处于调整之中。

但有一个现象,更让人值得关注,那就是利率的上升,利率的上升,最终将会冲击资产泡沫,包括房价。

刚刚的消息,珠海的首套房贷利率都普遍上调15%,还有北京,有的银行首套房贷利率竟然最高上浮30%。

而且随着时间的推移,首套房贷利率的上浮幅度会越来越高,因为在降杠杆的背景下,资金将会越来越贵。

同时在今天,有媒体称中信银行北京分行已经暂停了200万以上的个人房产抵押贷款。

这说明银行的资金也偏紧张了,否则也不会轻易暂停房产抵押贷款,这也是一个非常明显的信号,今年的房市不容乐观。

因为每年年初是银行资金最充裕的时候,每年1月、2月、3月都是银行信贷投放的最高峰。

而过去的个人房贷一直属于优质的资产,坏账率低,虽然收益率相对低一些,但是作为难得的大宗信贷,一直是银行必争的领域。

今年却一反常态,资金最充裕的时候,房贷利率却大幅度走高,甚至停止房产抵押贷款。

这可能是这十几年来特有的现象,过去十几年还没有出现过银行在年初就开始断流、大幅度加息的现象。

唯一的原因解释,今年的金融降杠杆,超过了很多人的想象,预计到了今年下半年,资金面会更加紧张。

今年的金融环境发生了巨大的变化,这一点大家需要高度重视,再也不可能回到过去的货币极度宽松时代了。

2017年是中国的金融监管开始年,各种监管政策层出不穷,杠杆率一降再降,资金利率也就逐渐走高。

2017年一个最重要的监管政策出台就是资管新规,这个监管新规已经将所有金融领域一网打尽,无不涵盖。

资管新规要求对底层资产进行穿透,资金的来源和去向必须清晰,否则可能无法通过监管部门的审批。

2017年还出台了委托贷款管理新规,这个办法对于通道业务的打击是巨大的,很多通过委贷进入房地产领域的资金,恐怕也要三思而后行。

据说委托贷款新规出来后,很多专门跑资金业务的掮客都失业了,可见这个监管办法影响之大。

2017年中国还加强了同业业务的监管,结果整年同业业务如潮水急速退去,最终负增长。

这使得过去通过货币套利的现象得到了极大的抑制,这样一来,就使得货币的增速大大下降。

整个2017年,M2增速只有8.2%,这远远低于过去17%的平均增长速度,让很多人大吃一惊。

今年1月,原本很多人都期望M2增速能够上来,但是很多人又失望了,1月的M2增速还是只有8%多。

如果连续两年M2维持在8%多一点,那么对房地产就是极大的考验,因为房地产是资金密集型的行业,需要消耗大量的资金。

现在新增的货币就这么多,只有8%多点,而房地产的投资增速却远超M2增速,这会使得利率进入一个急速上升的通道。

别看今年1月的人民币新增贷款创下了新纪录,但是考虑到因为监管新规的影响,导致了很多表外业务向表内转移,因此真实的新增信贷要在这个基础上打个折扣。

随着资管新规的逐渐全面实施,接下来杠杆降得会更加严重,M2增速会受到更大的制约。

因此,对于今年以后的货币增长,我们必须要怀着非常敬畏的心态,不要指望货币会如过去那样宽松。

我们知道,房价本质上是货币现象,房价的上涨,更多的是因为货币的宽松导致,也就是货币增速非常高,最终在房价上的体现。

过去M2增速高,平均达到了17%,而GDP一直处于保八的过程中,也就是说,过去很多年,货币超发率约为9%。

也就是过去很多年,房价整体每年平均涨幅应该在9%以上,有的城市,因为货币流入的速度快,货币增速非常高,会导致房价同样增长更高。

比如一线城市深圳、上海、北京等,还有杭州等,这些城市资金流入巨大,货币增速非常高,房价自然上升就很快。

同时,因为过去这么多年,一直存在一个货币套利现象,导致这种现象被大规模的复制。

那就是房贷按揭利率过低,往往下浮,这样一来,工业制造等领域贷款利率就远远超过了房贷按揭利率。

当一个行业的贷款利率低,那么货币就会往这个领域流动,因为在这个行业会产生大规模的贷款需求。

因为房贷利率低于其它行业的贷款,导致了这个领域的贷款需求,甚至是投机性的需求非常旺盛。

大量的人通过房地产按揭贷款购房,然后进行套利,而这种大规模的套利行为存在了十多年。

这和过去鼓励房地产行业有关,更和鼓励首套房贷款有关,这样的鼓励,下浮了利率,造成了货币学领域的大规模套利。

所以,要想抑制房地产泡沫,必须大幅度提高房贷利率,尤其是首套房贷利率,这虽然会增加刚需的成本,但会减少房产泡沫。

而到了2018年,这种情况出现了逆转,在很多城市,在很多银行,首套房贷利率开始大幅度上扬。

首套房贷利率上浮15%很普遍,首套房贷利率上浮30%也开始出现,这种大幅度提高利率的现象,会逐渐减少房地产的投机性需求。

更重要的是,会减少不同行业的货币套利,因为房贷利率和其它行业的贷款利率逐渐趋同。

虽然中国的贷款基准利率没有加息,但是因为中国利率市场化改革已经完成,商业银行完全根据市场来进行利率定价,实际上现在都是大规模利率上浮。

也就是商业银行已经自行完成了加息,这必然传导到房地产领域,一定程度上抑制房地产价格。

同时因为美联储已经进入了快速加息阶段,将使得全球的利率都进入上升的阶段,可以预见,各个国家的利率都将上升。

今年美联储加息三次也好,加息四次也罢,在这种情况下,中国的基准利率也可能会加息一次。

只要通胀保持在2%以上,并维持一段时间,中国完全具备了加息的基础了,这样一来,又会传导到市场上。

当然,因为中国去杠杆的速度超过想象,导致人民币汇率大幅度上涨,这在一定程度上减轻了中国加息的压力。

但是一旦人民币汇率升值停止,那么加息的压力又会到来,当全世界在退出QE的时候,当全世界都开始准备加息的时候,中国肯定也会做好准备的。

因为全世界都会进入一个货币紧缩时代,所以,很多大公司都会未雨绸缪,包括万科,已经改变了目标,并没有完全追求规模的高增长。

因为接下来的货币环境支撑不了房地产规模的高增长,要规模高增长,必须配套资金规模高增长,而在资金紧缩的时代,这意味着巨大的风险。

现在还在全力冲刺,追求规模高增长的房地产企业,可能突然一天就会资金链断裂,这是很可怕的事情。

无论是国内货币环境,还是国外美联储加息、缩表,都标志着再也不可能回到过去的宽松时代了。

过去炒房赚了大钱的人,并不是他多么聪明,而是因为他赶上了一个货币宽松的时代。

如果继续按照过去的高杠杆炒房,在接下来的货币紧缩时代,那么最先破产的也是这批人。

经济周期总有潮涨潮落,货币也有宽松和紧缩,极度宽松之后,总会伴随而来极度紧缩,聪明的人在这之前上岸,后知后觉的人最后裸泳,历史从来都是这样。

绿杨芳草长亭路,年少抛人容易去,楼头残梦五更钟,花底离愁三月雨,无情不似多情苦,一寸还成千万缕,这真是个愁绪渐生的季节!

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