2018年是一个让人生畏的年份。1987-1988年，第一次全球性金融危机爆发，标志性事件是“黑色星期一”。1998年，亚洲金融危机的风暴席卷亚洲、俄罗斯、香港和华尔街。2008年，次贷危机引发的全球性金融危机全面爆发。而2018年，新一轮的金融风暴是否会卷土重来？
十年一轮回的危机论正在悄悄酝酿，令每一个人内心生畏……在未来全球货币供应都收紧的大环境下，我们的房价还能继续坚挺吗？“去杠杆”的号角已吹响，作为高杠杆典型代表的房企将如何应对？
据相关统计，2018年地产企业债券到期规模将达2069.71亿元，较2017年的1007.30亿元，增幅105.5%。不仅如此，2019年债券到期规模将进一步攀升至4026.52亿元。而与此相对的是，企业的融资成本越来越高、渠道越来越窄，以及政策调控下日渐趋于平衡的房地产市场供需关系。不可置否，房地产的黄金十年已经过去，危机正在渐渐靠近。然而正如危机二字的字面含义，危险与机遇是彼此相随、相伴相生的。抓住机遇的，可以更上层楼；而被危险抓住的，则可能面临资金链断裂的困境……
开发商的舒适区和学习区
过去十年，可以说是房地产的黄金十年。宽松的信贷环境下，开发商拿地不愁，卖房子也不愁，业绩相当好。然而这一切从2016年开始慢慢改变，到2017年，房地产迎来了调控最为严厉的一年。开发商们突然发现自己已处于骑虎难下的尴尬境地——拿了高价地虽然可能会死，但没拿到地，那是绝对会死。尽管拿地成本越来越高，房企的利润不断被压缩，但疯狂拿地还是在持续上演。因为大家都坚信，规模关乎房企在行业中的地位，关乎在所布局城市的话语权，并且一直以来大家也都是这么玩的。但很多的规模往往是靠高杠杆、高负债砸出来的，若一味追求规模，不注重盈利能力的锻造，企业将在“温水中”舒适地走向危机边缘。
其实，在今年4月，房企的资金危机已现端倪。华夏幸福资金链遭上交所发函问询，恒盛地产债务交叉违约，还有一些不知名的小房企已经倒掉或退出。房地产行业“缺钱”的阴霾已经笼罩，不少业内人士都表示房企已经到了“过冬”的时候。
但也并非所有开发商都陷于这种困局，部分先行者已经主动走出舒适区，不断学习和更新迭代，提前为自己铺好了路。如万科的2017年年报显示，其净负债率已降到了8.8%，在行业处于较低水平（据统计，2017年末上市房企的加权净负债率约为91.09%）。万达更是在几年前就已经开始轻资产的转型之路，虽然商业的租赁和住宅的租赁是两个完全不同的概念，但同样都具有轻资产、重服务的商业本质要素。除此之外，不少开发商都将长租公寓作为未来业务拓展的重点，用各自的方式探索着长租公寓的产业化发展之路。
万科：最早进入长租公寓。作为最早进入长租公寓市场的品牌房企，万科在2015年就单独成立了租赁公寓业务部发展长租公寓，并于2016年正式更名为“泊寓”，探索从“全国最大房地产开发商”向“城市配套服务商”的转型之路。2018年1月，万科发布公告称拟发行不超过350亿直接债务融资工具，主要用于投资长租公寓。
保利：首单央企租赁住房类 REITs 产品。2017年11月，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利租赁住房REITs”）获得上海证券交易所审议通过，金额为 50 亿元。作为国内首单房企租赁住房REITs、首单储架发行REITs，这开创了租赁住房资产证券化的新篇章，对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。
旭辉：首单民企长租公寓类REITs。2017 年 12 月 26 日，旭辉领寓30亿长租公寓储架式权益类REITs获批，成为中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs，开创了民企长租公寓资产证券化新篇章。
走进学习区也要有正确的打开方式
虽说在“租售并举”的大旗下，住房租赁行业发展和资产证券化得到多方政策的鼓励扶持，但也并非所有的入局者都能一往无前。目前，百强房企之中已有超过30家布局长租公寓领域，然而它们的盈利情况普遍不乐观：最早进入市场的万科泊寓，至今尚未实现盈利；龙湖则对外公开表示三年内不考虑盈利。
根本原因在于，当前房企旗下的长租公寓普遍为重资产、低回报、长周期的商业模式。据悉，旭辉领寓的租金回报率在4%-5%，万科泊寓仅为2%-3%，并且很多一线城市的回报率相较重点二线城市更不乐观。跟国外相比，则差距更甚。此外，随着规模快速扩张带来的各种运营管理问题也成为制约房企发展公寓项目的一大掣肘。
探索开发商进军长租公寓，存在两种截然不同的心态：一种是在自信心的驱使下，放开手脚就干。有了政策红利护航，为了抢占市场先机，部分开发商开始抢项目、挖人、多条产品线同时铺开，搞跨地域经营，有的甚至盲目地将房地产开发的经验硬性植入公寓的管理和运营过程中。另一部分开发商则表现为犹疑或裹足不前。既然大部分长租公寓不盈利已经是事实，投资周期长也是事实，他们也在思考盲目跟风是否是明智之举？
受限于商业模式和运营模式，当前房地产企业旗下长租公寓在顶层设计、项目资源发掘、运营管理、资产证券化等环节面临着不小的挑战。
顶层设计
业内专家指出，虽然未来租赁市场发展空间巨大，但公寓运营毕竟不同于传统的房地产经营模式，它是一个庞大的工程体系，需要产业链上各个环节的补充，盲目自信的野蛮扩张，有可能付出一笔昂贵的学费作为代价。如果开发商在步入市场前，不进行市场调研，不做相关的培训咨询，盲目进入市场，不可避免就会犯下某些过失，比如：错误的选址和定位、过度装修、招租不顺、管理漏洞等，这将让公司付出每套房子不低于1万以上的学费成本。
既然住房租赁必将成为行业避无可避的发展趋势，那么开发商就要尽早准备应对未来“房东”身份的转变，根据企业自身状况做好战略定位以及顶层设计，以免陷入重投入、低回报、长周期的泥潭。
项目资源发掘
过去，开发商旗下的公寓主要是自持的闲置房源升级，或通过收购/租赁等方式拿来改造而成，而且大多自持的闲置房源处于偏离市中心地段，无法满足租客日常工作出行的需求。考虑到租金定价与距离之间的正相关性，在一二线城市距离城市中心地段车程超过30分钟的公寓将会积蓄潜在租赁库存问题。
近两年，在政策的大力推进下，租赁用地供应规模增幅明显。据统计，2017年全国累计出让的租赁土地面积超过500万平米，集中在北京、上海等一线租赁热点城市。未来五年，北京、上海、广州三个一线城市租赁用地计划供应面积将达3825公顷，占同期住宅供地面积比例超26%。再加上13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，以及政策允许闲置的商业办公用房进入租赁市场，存量物业的盘活机会也显著增加。如何快速发掘抢占并盘活这些资源，将是未来长租公寓一大竞争热点。毕竟，谁拥有了更多的租赁用地和存量资源，谁就拥有了吸引更多优质资源的资本和更多的话语权。
运营管理
绝大多数房企都制定了短期内快速扩张的目标：万科计划在2018年拓展45万间，远期规划100万间，业务年收入达155亿元。龙湖计划至2017年底，在16个城市开出1.5万间公寓；到2020年，至少超过5万间长租公寓，租金年收入要达到20亿元。旭辉未来五年的目标是完成“双20万间”的拓展目标，即20万间承接地产公司的自持物业和20万间传统的“包租”模式。如果目标实现，大规模的公寓管理问题将无可避免。
公寓管理包括销售看房、合同签约、物业服务、租金及各类账单收取、日常保洁及安保管理、期末收房甚至社区文化搭建等一系列工作，这也将直接影响到租客的居住体验。而房地产企业自身的运营团队较小，且多以原地产业务人员为主，缺乏相关管理经验。人力不足将导致运营管理上可能出现漏洞，如飞单、漏单、错单、财务账目混乱等；而拿房过猛则很可能导致空置率上升，大量新房源可能没办法在短时间内消化。如果公寓采用第三方金融公司替租客一次性支付一年至两年的租金，一旦碰到大面积退租（例如项目需整改租客被清退或是企业客户集体退租等原因），若手上没有充足的现金流去还租客剩余租期内的租金，很可能会成为资金链断裂危机的引爆点。因此，解决规模化的运营管理问题，将是房地产企业在未来需要面临的一项严峻挑战。
资产证券化
5月下旬以来，房地产企业共有5笔境内公司债遭遇中止发行，主体分别是龙湖、合生创展、富力、碧桂园、花样年。虽然中止原因各异，但境内融资如此密集地遭遇搁浅，在以往并不多见。其中，重庆龙湖拟发行债券的状态于5月24日突然显示为“中止”，6月1日重庆龙湖重新提交了债券募集说明书等相关文件，将拟发行的80亿额度缩减为50亿。6月6日，项目状态变更为“已回复交易所意见”。
4月25日两部联合印发的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（下称《通知》），明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件：
1）物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；
2）物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流；
3）发起人（原始权益人）公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。
很多大型房企之前获批交易所储架发行住房租赁REITs及ABS时，可能并不满足持续稳定现金流这个条件，但后续分批发行的时候，入池的基础资产是必须满足这里提到的要求。所以资产证券化问题在很大程度上也是项目运营管理的问题。
资源整合：下好长租公寓这盘大棋
细心观察以上几大问题，我们会发现一种“巧合”。这些问题似乎与早前水滴创始人兼CEO冯玉光预测的长租公寓未来三种盈利模式（资源模式、品牌模式和资产证券化模式）高度匹配。资源模式对应的是项目资源发掘，品牌模式对应的是战略定位和运营管理，资产证券化模式则对应资产证券化。也就是说，解决了这几大问题，长租公寓的盈利问题也就找到了出路。
那么上述问题如何解决呢？长租公寓说到底其实是资金、开发建设和运营管理的闭环。拥有丰富房地产建设开发经验的开发商无疑是公寓开发建设的重要一环，如果能够整合资金方、运营方的优势资源，不但可以高效解决上述问题。对于盘活存量资源，下好长租公寓这盘大棋也将发挥不可估量的作用。
资金方融资+运营方可行性报告助力项目资源高效发掘
过去不差钱的房企拍出了不少地王，但从去年底开始，各地的土地出让陆续出现了限价、配建保障性住房、竞拍自持面积等限制性条件的变化。另外，“只租不售”的土地模式也成为土地出让的重要选项。也就是说现在“没钱，拿地免谈，但有钱，也不一定拿得到地”。现在的拍地已经不仅是企业资金实力的比拼，还是融资成本、运营管理能力的比拼。谁能拿到成本更低的资金资源，就在土地配置方面有更大的调整空间。谁的运营能力更强、经验更丰富，就能拿出更具说服力的可行性方案，从而更快实现项目的高质量运营，在带来稳定现金流的同时降低运营成本，也因此让企业在未来项目的资源获取中更具竞争力。
资金方面，目前信托、银行、险资都已陆续进入。如魔方公寓联手中航信托成立了蓝山资产；中信银行和碧桂园签署了300亿元的战略合作协议。而6月1日银保监发布的《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》必将为长租公寓行业带来体量更为庞大的保险资金。而在运营机构方面，也已经有国企开始尝试与专业的运营机构合作。如上海西部集团于今年5月与水滴公寓签订了战略合作协议。对于本次合作，上海西部集团负责人表示，作为地产系创业的水滴公寓，对于公寓和地产有着深刻理解，比起其他的公寓运营方更能理解开发商的模式和需求。
专业咨询+软硬件深度一体化助力公寓专业运营
开发商进入长租公寓领域首先要做好战略定位，然后根据自身定位来做顶层设计，这好比是整个机体的骨骼与框架。主要包括：
资本结构方面，是走轻资产还是重资产，投资主体和股权结构如何安排；
治理结构方面，如何兼顾股东和团队的利益关系，如何平衡赋能和监督的关系；
管理机制方面，部门如何设计，工作流如何规划，管理深度如何把握，团队如何进行招聘以及如何实现有效的激励。
只有先根据自身战略定位搭建好顶层设计的框架，再配以软硬深度一体化的专业运营管理打通各个环节的管理对接，才能让整个机体健康运转起来。
在运营管理方面称得上专业的，要数较早进入长租公寓领域的专业公寓运营机构。这些公司较早进入长租公寓市场，累积了丰富的运营和管理经验、IT能力强，也在多年的实践中摸索出了一套软硬件相结合的智能化公寓管理系统，可以快速提高公寓的运营质量和管理效率。譬如之前提到的上海西部集团选择的水滴公寓，其背后依托的便是作为长租公寓综合服务商的小水滴，其线下品牌水滴公寓提供战略咨询和委托管理服务；线上品牌水滴管家（即水滴SaaS）则提供软硬一体化的系统解决方案。
随着行业的发展，公寓SaaS系统早已成为公寓智能管理中不可或缺的标配。目前，市面上有多款SaaS系统，每款都有自己的特色，而水滴管家SaaS系统的特别之处在于，其高管团队均源自地产系，在房企、金融管理、企业管理等领域都有丰富的经验，小水滴将这套行之有效的实践和管理经验融入软件，在全面升级了普通的公寓管理系统企业版之后，能专为国资国企、开发商等大客户量身定制一对一专属的软件系统。
此外，2018年小水滴还携手国内知名的培训企业博志成，整合各方优势资源，集合泛地产、金融、服务……三大领域专家、企业家，以及政策研究专家、经济学家、地产实战专家，以“大中型房企的升级和转型”为立足点，为更多的开发商提供咨询和培训服务；帮助众多房企快速完成自己企业发展的顶层设计，加快布局长租公寓，抢滩万亿租赁市场。
公寓SaaS大数据+技术风控助力资产证券化进程
公寓实现规模化运营并产生稳定现金流或可观预期收益是实现资产证券化的重要一环。近几年，包括水滴管家（即水滴SaaS）在内的公寓智能管理系统的兴起和应用，极大程度上提升了住房租赁企业的信息化水平，系统化、数据化、智能化的管理不仅大大提高了长租公寓行业的运营效率，也使得租约资产主体的评价变得更加直观和高效，这从一定程度上推进了租赁企业资产证券化的进程。
除此以外，通过智能化公寓SaaS的大数据提取功能和技术风控手段，还可以为公寓资产证券化的信息披露增质增信。真实、全面、及时、充分地进行信息披露，能够为真正持价值投资理念的投资者提供高质量的相关信息，从而帮助快速其识别和控制潜在风险，做出投资决策。通过公寓智能管理系统的大数据提取功能，运营者可以实现财务报表、运营分析报表等信息的一键导出，助力信息披露更加全面、及时。同时公寓智能系统的技术风控手段以及市场化普及也为信息披露的真实有效起增信作用。
写在最后：长租公寓是100亿以下小型房企转型的历史机遇
十九大以来，国家“租售并举”的战略不断被巩固，住房租赁已经成为房地产长效机制的重要组成部分。长租公寓行业不仅仅是现在处于风口，未来也将持续朝着规模化、产业化、专业化方向高速发展。如果企业只看到了眼下的政策红利，获取的只是短期利益，赚得也只是小钱。只有下定决定、潜心实践，从战略到执行搭建一整套完整的体系，才能磨刀不误砍柴工，实现租赁业务的长足发展。
在长租公寓日趋发展成熟的未来，无论是运营商、服务商还是开发商都将朝着专业化方向发展，也就是说未来有望出现专注于公寓开发建设的专业开发商，他们会比一般的开发商更懂公寓的户型布局、用户需求。这对于100亿以下小型房企而言是一个不可多得的转型契机。所谓船小好掉头，再加上开发商原有的资源、经验都可以嫁接到长租公寓，无疑为陷于拿地和规模之困的传统中小型房企，拓展了一片新的蓝海。
地方政府债的债主是谁？银行。因为没有听说过地方政府债券，也没有人买过。老百姓只买过国债券。的确，中国的地方政府没有发行债券的权利，因为中央知道地方政府一定会胡来，管不住。 所以你也没见过没听过有地方政府债券。中央以前有过代理发行，因为没人买，地方政府就另谋出路了……怎么个另谋出路？
路径是这样的：
1、各地方政府主导注册了一些投资公司，这些投资公司政府把它叫做：融资平台。其名称可以是某城建开发公司、城建资产经营公司等。
2、地方政府立项，比如：建高速，建机场，盖政府大楼，等等。
3、融资平台的这些公司拿着政府的项目去银行融资，因为是政府背景的公司，又是政府项目，所以融资是审批金额是多少给多少。
4、银行当然知道地方政府是个什么东西，此钱大半是有去无回，风险很大。所以银行就把此债权转卖给信托公司，比如10亿的融资，银行说我留下2%的利息，剩下的你接手，签的是5%的利息，你还有3%可赚。
虽然信托公司也知道政府是个什么东西，但是这么大的生意总不能不要，怎么办？只要再转卖出去不就行了。利息写得高一点肯定好卖。反正只要卖出去，信托公司就即没风险也没责任了。于是，信托公司就把这些个债权做成一个一个项目投资产品，比如：城建公司修高速项目，等等。各种各样，总称“理财产品”。
5、信托公司把“理财产品”拿到银行，让银行代理销售，还有回扣。
6、银行就印些广告，再开一间“理财室”，配个理财经理，看着储户的存款额，给储户打电话推销。把有钱人称作“VIP客户”，请上坐。至此，债权人是谁？谁买了理财产品，谁就是地方政府债的债主。
如果出了问题，也就是不兑现。怎么办？
你去找银行
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银行说：签约的合同上任何地方没有银行的章子。银行只是代售。
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你看看合同上的章子去找信托公司，信托公司说：这是城建公司的项目，我们只是理财的信托公司。就好比你买了中石油的股票赔了，你不能找你开户的证券公司吧。
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你去找城建公司，城建公司说：我们是跟银行签的约融的资，你是谁？
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你又去找银行，银行说：我们是融资给城建公司的，跟你有什么关系？
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你再去找城建公司，城建公司说：谁卖给你的你找谁去！
……
你再拐回来找银行，银行说：你跟谁签的约，你找谁去！
↓
你再去找信托公司，信托公司说：投资有风险，你没看合同条款细则吗？
你说：明明写着保本的！
信托公司说：这是政府项目，政府不光说保本，还说有补贴呢，不信你去问政府！
↓
你去问政府，政府说：我们只是立项，审批项目。是行政机构，这连你都不知道吗？
↓
……你说算了，我也不找了，直接告吧。我是VIP客户，还没被骗光，还有财力，物力，人力，打官司！
诉状第一栏，被告人：？？？填谁？
这时候你才发现，打官司，要在被告人所在地法院打。银行在本地，信托公司在上海，城建公司在北京……被告栏都填不出，根本没法打。
政府怎么这么聪明？其实政府也是让美国涮过，学来的。 美国的“次级债”就是这样的结构。
